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西雅图 vs 温哥华:是昔日重来,还是前车可鉴?| 美国

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2016-12-15  

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对於来自亚洲的移民和移民家庭而言,旧金山洛杉矶温哥华这样的西海岸大都市,一直是通往繁华新世界的指路明灯。现在的中国买家历经数代,已经适应了北美生活的转变,他们的经验和潮流趋势,更多指向考虑经济基本面丶财务情况和教育机会,以及整体生活质量等实际因素。因此,相对购买力丶资本增值潜力,乃至温哥华最近实行的15%外国购房者特别交易税等因素,使得对西雅图等替代市场的兴趣与日俱增,也就不足为奇了。这些新兴的国际化门户城市,终将成为新一代的潮头焦点。

中国热门住宅房地产搜索门户网站,居外网(juwai.com)的美洲区市场总裁马修·莫尔指出,市场出现了显着变化:“与去年同期相比,居外网2016年8月对西雅图的购房咨询量增加了143%;与此同时,温哥华的咨询量同比下降了81%。而且数据变化集中在高端市场。”

巍巍群山丶莽莽密林,普吉特湾海水正蓝,外加高品质的学校丶充满活力和多元化的经济,且无州所得税(不像加州),大西雅图地区由内而外散发吸引力,近年来更是掀起了中国买家扎堆投资的浪潮。相比一直深得移民垂青的温哥华和旧金山等传统热门目的地,太平洋西北地区很长时间以来保持着低调,从而幸运地避免了由非居民投资房地产带动的高增长形成的泡沫陷阱。然而,业内专家认为,这可能是无可规避的未来。训练有素的专家一眼就看出,西雅图和贝尔维尤的发展酷似温哥华,只是中间隔了二十年左右的时光。

总部位於西雅图的Realogics苏富比国际地产公司总裁兼首席执行官迪恩·琼斯,也是加拿大公民和温哥华市前居民,觉得现在的西雅图大都市圈的发展似曾相似。他的地产公司一直致力於向中国移民以及其他亚洲买家推广本地房地产,独家发布了微信门户平台,建立了公司内的亚洲服务团队,集合了一整个团队的房地产顾问专家,都具备专业的语言能力,为外国买家提供专业服务和物流支持。琼斯同时兼任华盛顿州中国交流理事会董事理事,称该区域已做好准备,迎接一波接一波的海外直接投资。

 “感觉历史正在重演,只是换到加拿大边境以南来了,”琼斯指的是在过去的二十年里,依靠国际移民和投资风生水起的温哥华大都市圈的发展。 “精明的投资者不会错过任何一个发展机会,从中国大开发商的持股人,到中国的航空公司等等,都赞同说西雅图地区的经济基本面无可挑剔。幸运的是,海外需求对我们的内需驱动来说是锦上添花,就业丶人口和财富都有进一步增长。太平洋西北地区的中位数房价和房租的增长在全美首屈一指。”

与温哥华截然不同的是,普吉特湾地区的住房市场并非依赖移民或外国直接投资提振。相反,它一直在稳步吸引本地知识密集型企业的生产性资金投入。微软丶亚马逊和Expedia均将总部设立於此,谷歌和脸书公司也在本地驻扎了一支庞大的员工队伍,苹果和总部在中国的阿里巴巴竞相宣布其办公室扩展计划,自20世纪80年代以来,西雅图的高科技成分一直在稳步增长。这些高薪职位吸引了众多就业力量,形成高收入的就业生力军。根据颁发牌照的政府部门的统计数据,仅2016年7月,就有超过22,000名外州司机取得了华盛顿州的驾照,比去年同期增长30%,其中来自加利福尼亚州丶俄勒冈州和得克萨斯州的外州居民分列前三位,其总数到达外州人士的三分之一。同期获取驾照的人群中,共有410是来自亚洲的新注册人(其中77人来自中国),86%集中在金县(华盛顿州)。人口普查资料显示,亚裔是该地区人口增长最快的族群,东区尤为显着。

随着影响力与日俱增,西雅图的本土文化地位也不断上升,2015年中国国家主席习近平高调访问便是明证。来自中国的直接投资汹涌澎湃,移民通道如水银泻地。同时贝尔维尤市建立了世界上唯一的全球创新交流中心(或称GIX),由本地的华盛顿大学丶北京的清华大学以及微软联合创建的先锋合作伙伴,开展绝无仅有的高科技教育计划和定制服务项目。

大西雅图都市圈已经将自身定位为中国家庭力有可逮,享受生活,并且在二十一世纪可持续发展的经济中积累家庭财富的地区。来自中国内地的买家,以及早辈便已定居於此的华裔居民买家,支撑起了热门的东区社区的豪宅销售额的半壁江山(30%到50%)。新港海岸的贝尔维尤社区,风光独特,拥有大量滨海豪宅和威尼斯般纵横交错的水道,然而在2011丶2012丶2013连续三年的房产销售记录中,没有一栋销售价格高於300万美元的豪宅。之後却异军突起,2014年一举售出3座300万美元以上的房产,2015年更跃升至8座。这11座豪宅,除两座以外,其余买家均为华裔姓氏。2015年的销售冠军是默瑟岛北端的海滨庄园,售价高达1,380万美元,尽管以信托形式收购,实际为中国公民拥有,也很难说出人意表。最近,琼斯证实他麾下经纪人2016年8月的(意向)销售冠亚军分别是胡安妮塔地区一座售价高达549万美元的海滨豪宅,和马辔小径上一座售价为485万美元的马术庄园,两者均创下所在社区的价格新纪录,买主也均同为中国买家。

“在太平洋西北地区达到奢侈级别的房产,在国际买家眼中,其实还在价廉物美的范围内,”琼斯观察道, “特别是与西海岸屈指可数的那几个超级城市相比,这些创纪录的价格简直物超所值。”

大势所趋,大西雅图地区吸引了一些世界顶级的房地产开发商进驻,开发丶打造名牌住宅和混合用途项目。漫步贝尔​​维尤市或西雅图市中心,随处可见热火朝天的开发项目,高耸入云的塔吊。来自大中华地区的知名开发商如万科丶Plus投资管理公司丶鹰君集团与拓宏国际集团都在大力开发新建筑项目,而本地最有价值的一批商务写字楼,例如76层的哥伦比亚大厦,正在受到总部设在中国香港或中国大陆的投资基金要约收购。其他一些更分散更个体的项目,则利用美国移民局EB-5移民签证项目筹措资金,这种投资移民项目中,每个外国移民家庭(其中大多为中国家庭)可通过向合格的项目投资至少50万美元,换取成为美国公民的机会。简而言之,中国的开发商利用各个中国移民家庭的资金兴建开发项目,而开发项目又出售给已经居住在美国的中国新移民,和其他计划移民到美国的中国家庭。

大西雅图地区由内而外散发吸引力,近年来更是掀起了中国买家扎堆投资的浪潮。

大西雅图地区由内而外散发吸引力,近年来更是掀起了中国买家扎堆投资的浪潮。

起初(直至2014年的移民政策改革),加拿大的投资移民是简单粗暴的买卖交易,移民直接往政府基金里存入阈值量的资金,然後将海外资产转换为加拿大房地产。在许多情况下,根本无人在意所购买的资产的实际转售价值或维护要求。如同温哥华城市规划师甄瑞谦(Andy Yan)所述,温哥华成为了一座“对冲城”——以住宅为形式的国际财富保险箱,和隔绝本国潜在经济危机的战略防风林[1]。即使2014年加拿大签证改革後,由於中国国家主席习近平的反腐败斗争在中国持续升温等原因,这种财产转换仍在继续。然而,这种由海外买家竞购推动的价格飙升,很快超出温哥华当地经济承受能力和加拿大当地居民买家购买力之外。

加拿大BC省政府多年来一直否认海外买家的购买力抬升了本地房产的价格,而将房价暴涨归结於国内经济形势一片大好。直到加拿大终止原先的投资者签证计划,并退回6万份申请(其中绝大多数是中国人)两年後,政府才相信海外买家和本地房价存在直接关联这个事实。2016年的夏天到来,以省长简蕙芝(Christy Clark)为首的BC省政府终於如醍醐灌顶,恍然大悟,却又行事草率,在未经通告丶发布征求意见稿的情况下直接启动对温哥华大都市圈的非居民外国购房者征收15%的房产交易税,并且宣布次月(2016年8月2日)生效。

该法案闪电通过,对加拿大的房地产从业人士和他们的客户来说犹如晴天霹雳,导致市场极度混乱,合同作废丶放弃定金,以及整个地区房屋销售急挫。据大温哥华地产局报告,独栋房屋销售数量八月同比暴跌了44.6%[2],而中位数价格同比虽然仍略有增益,环比7月狂降16.7%,为39年来最大月度降幅[3]。新房源环比7月也下降了18.1%。据悉,在列治文丶温哥华和本拿比,房屋销售数量的降幅更高达50%,颓势明显(房地产业内人士史蒂夫地产业内人士史蒂夫·萨勒斯基[4]

与此同时,BC省其他地方的房价和去年同期相比继续攀升,维多利亚市增长了19.2%,证实温哥华的房价暴跌确实是(外国人房产)交易税带来的苦果。

“这是市场持续回调,还是仅仅是短暂停顿,现在下定论为时尚早,”加拿大苏富比国际地产公司的总裁和首席执行官布拉德·亨德森说。 “显然无论国内还是国际的买家,都在观望中。税收新政不太可能改变长期需求,主要可能还是随着时间的推移由市场通过价格消化。在此期间,替代性市场,如维多利亚市丶多伦多市,甚至美国的西雅图市都可能从中受益。”

居外网北美总裁莫尔赞同说:“8月在居外网多伦多的购房查询量猛涨143%,这是过去三年中排名最高的一个月。”

不必担心普吉特湾地区政府东施效颦,邯郸学步,向加拿大BC省政府学习,对外国人征收额外的交易税。如同Realogics苏富比国际地产在其点击转发量颇高的微信文章中所述:“在华盛顿州,我们的州政府和市政府目前都没有针对外国买家征收特别房产交易税或过户税,也没有提出任何类似的法案。由此可见,在可以预见的未来,对西雅图和贝尔维尤大都市圈房地产市场的唯一影响,将会是相比我们的邻国,外国买家在本地相对购买能力增强了。” 此外,无论是在西雅图或是贝尔维尤,非居民投资房地产导致的(房价增长)结果远未达到温哥华的水平。到这个区域生活的移民个体主要包括:学生丶职工和他们的家人,搬到这里是为了更美好的生活。

事实上,西雅图的生活质量与其他西海岸门户城市相比毫不逊色,考虑到其生活成本的性价比的话更是专美於前。在主要国际市场上生活成本最昂贵的城市排行榜中(美国市场研究公司Demographia使用世界银行与联合国的“中位数倍数指数”进行比较),温哥华位列世界第三。旧金山位列第七,洛杉矶与圣地亚哥洛杉矶并列第九。西雅图名列第二十二位, 相比上述这些城市,以及多伦多纽约迈阿密波士顿等城市,都要经济实惠得多。Realogics苏富比国际地产公司最近发布的一份报告中,就曾对温哥华丶旧金山和西雅图/贝尔维尤大都市圈进行了深入比较,进而解释为何在这些门户都市出现较强的基本面与市场价值之间的断层[5]2016年8月,西雅图/贝尔维尤大都市圈的独栋房产的中位数房价是67万美元,同比增长9.8%。同期可比数据,旧金山的中位数房价则达到116,400美元[6],温哥华更高达1,214,250美元[7],分别比西雅图高出65.1%和81.2%。

在今年早些时候发表的一系列文章中,西雅图当地的建筑和房地产作者查尔斯·穆迪德曾断言,西雅图的宿命无法避免,必然重蹈温哥华或是旧金山的覆辙,最终突破经济购买力能够承受的程度。细究之,可以说温哥华的困境在於缺乏成功的产业基础,而这正是滋养西雅图的基本因素。与此同时,旧金山的招牌式高档同质化源自精致的利己主义:即不事不关己高高挂起,在西雅图的历史中尚未找到这种特征。西雅图的市民已经用时间一次又一次证明,他们可以在正确的时间做出正确的选择,推进丶提高他们共享的生活的质量。这一切都对普吉特湾地区未来的房价有指导意义。 “这不只是一个买不买得起的问题,甚至也不只是生活方式问题,而是升值前景的问题,”琼斯补充道。 “环太平洋沿岸城市房价的持续增长,相当一部分应归功於海外需求,而这部分外需现在已经开始在西雅图生根发芽。”

中国香港悉尼旧金山温哥华西雅图,分享一个共同之处,这就是地理环境。西雅图受其地形限制,未来的发展方向不是无限横向扩展,而会被迫纵向房展,同时房价也会垂直上升。自2011年起,金县的房地产价格一直以7.17%的年复合增长率稳步上升,与此同时,金县的高端独栋住宅(以一百万美元起计)和高端公寓(以五十万美元起计)销售分别上涨了33.3%和31.5%[8]。这是可以理解的,据胡润百富榜北美发行人伊丽莎白·哈灵顿报道,西雅图迅速赢得中国富裕消费阶层的青睐,正迎头赶上洛杉矶丶旧金山丶温哥华和纽约等老牌都市,在他们的世界首要目标城市中排名第五。

西雅图已经获得世界级认知,以其文化和自然环境的吸引力赢得全球瞩目。与此同时,房产经纪人已经做好准备,迎接他们的财富机遇。正如琼斯所说:“世界公民不是一种潮流,而是一个运动,以苏富比国际地产为代表的全球房地产经纪人,要迎风起舞,对这一新兴的国际需求发出积极响应。”

  • [1]《新财富寻求定居的“家”:对冲城的崛起》,作者:杰西卡·多尔夫曼,发表於2015年4月15日期《哈佛国际评论》。
  • [2]《受外国买家交易税影响,温哥华房价暴跌,触四年底线》,作者:布伦特•张和塔姆辛•麦克马洪,2016年9月2日《环球邮报》。
  • [3]《温哥华独栋房屋平均价出现39年来最大幅度暴跌》,作者杰西卡·费雷拉, 2016年9月2日《赫芬顿邮报》加拿大版。
  • [4]  蒂芙尼•克劳福德引自2016年9月2日《温哥华太阳报》文章《八月征收外国购房者交易税,大温哥华地区房屋销售应声而落》。
  • [5] 《西雅图无须担心重蹈温哥华房市覆辙,为什麽?》Realogics苏富比国际地产(http://www.rsir.com/blog/2016/08/seattle-need-not-fear-vancouvers-phantom-tower/)
  • [6] 2016年7月Zillow数据(http://www.zillow.com/san-francisco-ca/home-values/)
  • [7] 原为1,577,300加拿大元
  • [8]房源发布组织MLS,《统计评价和重点分析》 (2011-2015)

 

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