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美国 | 2017美国房市:房贷利率看升和房价看跌

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2016-11-29  
加州帕萨迪纳(Pasadena)房屋出售, 美国房价的涨幅远高于低、中等工作收入者的薪水涨幅

加州帕萨迪纳(Pasadena)房屋出售, 美国房价的涨幅远高于低、中等工作收入者的薪水涨幅

自特朗普胜选后,美国10年债利率两周内由1.83%上升到2.38%,引导美国主要房贷机构房地美(Freddie Mac)11月23日公布的30年房贷利率攀抵至4.03% ,为2015年7月以来最高水位,15年房贷利率也上扬至3.25%,为今年1月以来高峰。

与此同时,美国房地产经纪人协会(NAR)却公布10月成屋销售增长2%,换算成年率为560万户,创下2007年2月以来最强增幅,而平均房价则同比上涨6%至232,200美元。

专家担心,房贷利率和房价的同步攀高,短期或可刺激部分买家提早购买成屋好锁住低房贷利率,但却会使高单价房屋买气递延,最终引发美国房市需求的降温。部分专家估计,30年房贷利率若升到5%,将对房市产生明显的冲击。

在过去七年房贷利率不断下滑的过程中,原本锁定高利率的房贷户透过重新低利贷款以偿还高利贷款的方式,变相套出现金(cash out)。但这个透过融资重贷(Cash Out Refinance Mortgage)套出现金的理财管道在近两周的利率飙升后失效,根据贷款银行协会(MBA)资料,2017年美国房贷融资重贷金额恐将剧降46%至4,840亿美元。。

FTN Financial抵押贷款公司策略师施密特(Walter Schmidt)估计,可透过融资重贷的方式套出0.5%以上房贷利差的30年房贷户比例,已由选前的70%降到目前的35%。

此外,MBA协会也估计在房贷利率攀高的威胁下,2017年的房贷申请金额也将同比下滑16%至1.58万亿美元。据此,部分分析师已估计2017年美国房价将会下滑。

另一个衡量房价负担指标的“房价所得比”也显示,美国平均房价4年来相对所得上涨了45%,让一般民众越来越负担不起。近期的房贷利率攀升若能顺利引导房价下滑,对许多等待购屋的美国民众未尝不是件好事。

互联网资讯综合整理

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