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加拿大 | 联邦新出2辣招打房 华裔:不怕

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2016-10-12  

加拿大联邦2辣招 为火热楼市降温

进一步收紧房贷 买保险贷款要做压力测试 堵外国炒家避税 严审主要居所免税优惠 

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联邦财长莫奈在讲解政府的新政。

加拿大联邦财政部长莫奈(Bill Morneau)昨日宣布为多伦多和温哥华火热楼市降温的新措施,要对购买了保险的房贷进行压力测试,似乎是要进一步收紧房贷。但有金融理财师表示,商业银行在放贷之前,对贷款申请人的压力测试是必然经过的程序,联邦政府的这个要求对银行来说并无影响。

而莫奈部长所强调的另一项措施,则是强调绝不容许外国「炒房客」滥用针对加拿大居民主要居所(principal residence)的免税优惠措施。

但有希望长期持有加国房产的中国买家表示,他们买房是为了将来孩子在加拿大的就学,无意炒卖房产,所以联邦政府的新政策对于他们也无影响。

在昨日的记者招待会上,多名记者反覆追问,联邦政府是否也认同「外国买家推高大多区和温哥华地区楼市」的说法。而莫奈则强调,引致房价迅速飙升的塬因很有,既有加拿大经济增长比较强劲,也有银行利率比较低。

「尤其是2008年以来,长期的低利率改变了放款者和贷款人的态度和行为方式,有些人因此背上了巨额的负债,风险也随之出现。许多中产阶层人士在考虑购买他们的第一套房子时,却发现高涨的房价已不是他们所能负担得起,有的人担心再不出手就更买不起,于是狠下心借了大量的贷款。」

莫奈表示,联邦政府不能直接操控房价,但有责任确保房市的稳定及有效地运作。而那些已经拥有了房产的人,则希望房市能够稳定下来,保证自己的投资不受损。

莫奈随即宣布,要让贷款行业更有持续性,减少对纳税人面临的风险,确保每个人都是按章办事。

从本月17日起,所有贷款保险的贷款项目,都要接受央行公布的5年期固定利率来进行测试。第二是从11月30日起,所有低首付贷款的审批条件要向高首付贷款看齐。

「我们鼓励加拿大人在购买房产时,仔细考虑自己的负债情况,仔细考虑如果出现匯率波动时将要面临的挑战。」

收紧房贷进行压力测试 可负担屋价能力降24%

没收入证明 新政策对移民及自僱者不利

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本月17日起实施收紧房屋贷款进行的压力测试实例说明。一个有10万元年收入,拿出4万元做首期(上左),在现今制度下选用2.17%封闭式5年期按揭,这个家庭可以负担的房屋价格最高是66.5435万元(上右)。然而由本月17日开始,这个家庭要用央行提供的4.64%(昨日央行挂出)封闭式5年期按揭,可以负担的屋屋价格最高是50.5762万元(下右),与之前相比购买力下降了24%(下左)。

联邦宣布收紧房贷,买家可负担屋价能力即下降。

帝国商业银行的金融理财师阎梅表示,如果财长只是宣布要进行压力测试的话,那对我们的业务几乎没有任何影响。

「我们的审批程序中,5年的固定利率贷款测试是必定要做的,申请人只有通过了这个测试,我们才会根据当前市场的最优惠利率向客户放贷。」

地产律师曾启荣表示,「实际上,现在要贷款已很不易,尤其是低首付贷款几乎都拿不到。联邦政府要求做压力测试,是想剔除那些不符贷款条件的人,买家少了,抢楼的情况减少,希望能以此压一压看似过度活跃的楼市。」

阎梅称,凡是首付低于20%的贷款人,都必须购买政府辖下加拿大按揭及房屋公司(CMHC)提供的房贷保险。以前5%的首付就能放贷,后来升到10%(首50万房价最低首付5%,50万以上至100万的最低首付升至10%,房价不能超过100万),但现在20%以下都很少批,都要买保险。

「加拿大的贷款政策其实很保守,20%的首付是我们的一贯政策。外国买家以前不用看收入证明,只要介绍其在国外的背景,就可以拿到最高65%的放贷。而加拿大本国的买家,因为要看收入,如果收入不理想的话,可能连50%的贷款都拿不到,所以招来一些不满。」

帮助买家寻找最优惠利率的网站「最低利率」(Lowest Rates.ca)的总裁图恩(Justin Thouin)表示,绝大多数来他们网站寻求低利率的客户,最终还是去了大银行求贷。

「65%客户去了商业银行,22%找贷款经纪,13%直接去找非银行贷款机构。这些客户裡面,有的一些是既找商业银行,也找贷款经纪。」

图恩指出,所谓的压力测试,就是按央行的5年期固定利率,客户每年还贷的数额,不能超过其家庭年收入的39% 。

万锦信贷总裁许群表示,新政策出台对某些群体的申请人不利,比如说新移民和自僱人士。

「以前银行的贷款政策鬆一些,还能推出针对新移民和自僱人士的特别贷款计划,不用看收入证明,只要首付超过20%,都有可能办得下贷款。但现在都要看收入了,对我们华人社区来说不是一个好消息,因为我们的新移民和自僱人士的数量不小,他们没有收入证明,很难符合银行的贷款标準。」

徐群称,以前的贷款额度是家庭年收入的4至6倍,但现在只能是4倍,贷款额度降低不少。

联邦辣招不影响中国买家 只怕仿效卑诗徵土地转让税 

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有华人地产经纪表示,新例对他的客户完全没有压力。

对于联邦政府的「新政」,有华人地产经纪表示,对他的客户完全没有压力。「我的国内和本地的客户也好,都能提供足够的首付和準备,但他们唯一担心的是,安省政府或联邦政府,会实施卑诗省那样的额外的15%土地转让税,除此之外,贷款没有压力。」

另一位华人地产经纪也表示,她的客人大部分都是中国人,而他们寅吃卯粮的情况不多。

「我上一周几乎天天晚上出去抢「柯化」,看着价钱就上去了。但他们也不会冒险做超出他们财政能力的事情。如果心仪的房子不能按他们的心理价位买到,就想办法降低购房条件,例如免验房什么的。」

而莫奈昨日记者会的另一个重点,就是针对外国炒房客利用加拿大税法漏洞来避税的问题。

根据加拿大税务法,业主名下的房产如果是其主要住所,则该业主出售此房产时,无需向税务局申报,也就无需缴纳增值税。要符合这一标準,则业主,或者业主的现任或前任配偶,或者业主的子女,在房屋卖出之前都必须在此居住过一段时间。

但许多外国炒房客,却钻了这条针对加拿大人的税务优惠政策的空子。他们声称自己、自己的配偶或自己的孩子就住在这房子内,由此避缴增值税。

有经记解释这项昨日在国会内推出立法动议时表示,税局(CRA)今后将要求房屋卖家提供资料,若在审查期间税局职员质疑阁下售出的居所并非用作主要居所,阁下需要作出合理解释,不然便要缴付相关的资本增值税款。

而一位打算在多伦多大学校园区附近购房的大陆人士表示,他的女儿虽然目前年纪还小,但在北京这样的城市如果要入读私立学校,或者为了进好的公校而去购买「学区房」,每年也要二叁十万的费用,还不如乾脆早早就送来加拿大读书。

「所以我就早早考虑要在多伦多买房了,而且买了之后长期持有,是给孩子将来读书和移民用的,不会转卖,联邦政府的政策对我没有影响。」

相关资讯:加拿大 | 多伦多美辣妈买不起房,租房也被赶 只好搬去周边

(据加拿大家园)

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