美国房屋买卖中的托管帐户，你了解多少？

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2016-09-30

在房屋买卖中，买家有可能遇到各种托管帐户(Escrow Account)。例如说，建商会将你的订金暂存到托管帐户中，不论最后这笔钱成为你头期款的一部分，或是你改变心意想要退费，托管帐户都能有效且安全得管理这笔款项。买家对于托管帐户最大的担忧在于托管帐户一般设立在贷款银行底下。贷款银行不但是贷款方，同时也会监督你的信用及还款纪录，来决定托管帐户的费用及相应规定。

托管帐户说明及流程

托管帐户成立目的在于征收房屋税、房屋保险及其他相关项目。以每月份为基础，托管帐户对代替屋主将费用支付给政府、保险公司及其他机关。你可能会想，为什么我不能自行付款要透过第三方支付呢?

主要是为了保障卖方及购买你贷款债券的投资人。债券投资人希望买家能准时付款，因此希望款项能由第三方监管。试想，若是买家没有按使缴交房屋税，房屋产权就无法受到政府保障，对投资人来说会有一定风险。抑或是，买家便宜行事没有购买房屋保险，一旦房屋发生火灾，没有保险公司弥补损失，也会连带影响债券投资人。

也许你觉得有复杂，但简单地说 : 银行核准贷款给你，之后他们会将款项变成债券贩售给投资人。投资人可能是其他银行、退休基金及国外金融机构等，不管最终拥有你债权的人是谁，他们通常会将债权托付给第三方，并透过第三方来征收款项及分散债权风险。

[caption id="attachment_193820" align="aligncenter" width="700"] Lennar公司成立于1954年，并于纽约上市，是全美规模最大、最权威的建筑商和房地产公司之一。[/caption] [caption id="attachment_193799" align="aligncenter" width="700"] MiraLago社区，位于佛罗里达州的帕克兰，50万美金起，居住面积由2200平方尺到4600平方尺不等[/caption] [caption id="attachment_193752" align="aligncenter" width="700"] Ashmore II社区，Lennar位于拉斯维加斯的项目，提供了无与伦比的2楼层布局和Next Gen布局。[/caption] [caption id="attachment_193753" align="aligncenter" width="700"] 所有房子都配有建筑商Lennar的“一应俱全家居配套”，当中包括了不同的升级配套，如智能家居系统。[/caption] [caption id="attachment_193754" align="aligncenter" width="700"] Laurel Oaks社区，位于希尔斯伯勒金缕梅村一带的劳雷尔奥克斯，与波特兰市中心只有21英里距离。[/caption] [caption id="attachment_193755" align="aligncenter" width="700"] 劳雷尔奥克斯项目里的房子，提供高达5卧3卫3车车库再加阁楼和额外房间的布局。房屋设计独特、鲜明[/caption] [caption id="attachment_193797" align="aligncenter" width="700"] 克里斯蒂横道（Christy's Crossing），Lennar公司于联邦路兴建的令人耳目一新的社区。[/caption] [caption id="attachment_193798" align="aligncenter" width="700"] 克里斯蒂横道3至5卧房子连带Lennar“一应俱全家居配套”的售价仅40万美元起，比邻周边主要就业中心。[/caption] [caption id="attachment_193799" align="aligncenter" width="700"] MiraLago社区，位于佛罗里达州的帕克兰，50万美金起，居住面积由2200平方尺到4600平方尺不等。[/caption] [caption id="attachment_193800" align="aligncenter" width="700"] 社区建筑优美的单层或双层房屋共有7个房型，3-6间卧室，并配备3车车库和有遮挡的门廊和平台。[/caption] [caption id="attachment_193801" align="aligncenter" width="700"] 牛津广场社区，邻近多尔西铁路站，与霍华德县最新学校相邻，2分钟即达通往巴尔的摩和华盛顿的公路。[/caption] [caption id="attachment_193805" align="aligncenter" width="700"] Lennar以牛津广场项目获得了全霍华德县里唯一一个LEED银牌社区认证，让住户享受可持续发展环保生活[/caption]

房屋税和保险为何属于托管帐户?

多数人认为每月由帐户扣款房屋税及保险是很方便地，因此托管帐户有其优点。另一方面，只有极为自律的人才会按时预留支出款项，一般人偶尔都会犯下忘记付款的错误。因此，不妨将托管帐户视为强迫积蓄，确保费用准时支付，避免延伸出罚款或是其他手续费。

当贷款银行要求买家成立托管帐户，法律明文限制了托管帐户的金额。整体而言，贷款银行会每月征收房屋税、贷款本金、每月利息、房屋保险及其他衍伸费用加总，这项金额就是你每月必须缴付给托管帐户的总额。

如何计算托管帐户总额

进一步解释，假设你的年度房屋税是两千美元，保险年费是六百元，则每月须缴付给托款帐户的总额就是将两千六百美元除以12个月。

此外，法律明文规定贷款银行可以预先向房屋买家征收六分之一的费用，相当于两个月金额，作为保障，避免买家未按时缴款。房屋保险及保险费用会依实际状况有年度调整，因此每年托管帐户的金额也会更动。

虽然托管帐户会自动将款项缴交给政府及保险公司，但有时还是会发生错误，因此你最好按时监控帐户扣款，一旦帐户发生异常或银行因私人状况影响你缴交费用，贷款银行需要负担罚款。

最后，法律要求买家在托管帐户成立的45天之内提交详细说明，须包含未来每月扣款金额及帐户交易活动等资讯来保持帐户不被关闭。

当银行核发贷款，许多买家只能暂时估计房屋税及保险费，有时金额会低于实际值。当然低报款项的好处是，每月支付起来比较轻松。然而第二年开始随着房屋增值或是房屋毁损导致保险费提高，这些状况都会影响托管帐户每月缴付金额，因此需定期注意，免得付款时被高额款项吓一跳。

托管帐户发生款项不足或产生盈余?

若是托管帐户发生款项不足，贷款银行会提出一些改善方案。例如说，买家可以一次性缴付不足的费用，抑或是将这笔额度分担到剩余月份分次支付，借此在该年度内补足差额。有时候，银行甚至会提供混和方案，买家可以支付部分费用，剩余费用平均分散到各月。

若是托管帐户款项高于须缴交额度呢? 因为第一年托管帐户款项是粗略估计的，银行有可能超额征收费用，依照费用的多寡会有两种处理方式。第一，银行会将多余款项开支票返还给买家，若是金额较小，银行会将款项折抵至下一年度费用。若是银行要求你自行选择处理方式，一般来说除非你急需用钱，不然将款项留在帐户内是比较建议的方式。

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