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加拿大 | Top 3城市供房、租房能力对比分析

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2016-08-18  来源:居外原创

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加拿大的领土面积为998万平方公里,为全球面积第二大的国家,得天独厚的自然资源以及稳定发展的经济赋予了这个“枫叶之国”全球最富裕、经济最发达的国家之一的美誉。

安大略省(Ontario),魁北克省(Québec)以及不列颠哥伦比亚省(British Columbia,BC省)分别以她们的人口数量、经济水平和占地面积等优势占据了加国的前三大省份之位。而多伦多蒙特利尔以及温哥华这三座其省内最大的城市凭借自身的种种优势和国际地位在加拿大的各个领域各领风骚,吸引着全世界的目光。这三座城市的楼市也是世人关注的焦点,而眼前最热点的当属BC省大温地区的“炒房热”。

2016年7月25日, BC 省政府忽然宣布了一项新税率政策:“自8月2日起,凡购买大温地区房屋的外国人均要额外征收15%的房地产转让税(Property Transfer Tax)”。省财政部长德容格(Mike de Jong)公布新法规时表示举例说,新法生效后,一栋售价两百万加元的住宅,如果是卖给外国公民,则需要加上30万加元的房地产转让税。也就是说,在新政下,未来所有非加拿大公民或居民,以及外资机构的准业主都会受到影响。上至BC省省长(Christy Clark),下到温哥华市市长(Gregor Robertson),都认为此新措施不但可以确保和帮助当地中产家庭能够在社区购买或租到合适的房屋,而且还能抑制全球投资带来的对温哥华地区的房产市场的过热影响。

究竟是政府决策者“杞人忧天”?还是温哥华的房产价格当真是高到“如临大敌”,造成了全民负担?下面笔者就将分析温哥华地区的房市给当地居民带来的压力,并与其他两个城市做个对比,以此来对加拿大三大城市居民供楼租房能力进行分析:

供房负担能力

去年九月,加拿大皇家银行RBC针对各城市的房市走向以及房产市场的居民负担能力分析进行了评估,评估报告显示温哥华与多伦多房市的持续火热已经严重影响到了居民“供楼负担能力”。温、多两市在房价飞涨方面的情况很像90年代房市崩溃前的不健康水平,虽今后的走向尚不可预期,但也到了需要谨慎投资的阶段。而加拿大以蒙特利尔为首的其它城市则属投资的健康等级。

皇家银行副总裁兼总经济师Craig Wright表示,温哥华房产市场的供楼能力负荷已经到达加国所有城市的最高水平。以目前房价计算,该地区中等收入水平家庭的税前收入的88.6%需要供给到房屋费用;而多伦多的情况趋于负担排行榜的第二名,占59.4%。蒙特利尔在下表中排名第三,仅仅37.2%。这说明在蒙特利尔进行购房置业的居民比温哥华的居民多出一半的可支配收入,买房者的供楼负担大大降低。

加拿大三大城市供房负担能力比较 加拿大三大城市供房负担能力比较[/caption]

然而,仅凭上表还不足以说明温哥华的房市让当地居民无法承受,因为所谓的“供楼能力”除了受房价因素影响外,也与当地收入有紧密的联系。若温哥华居民收入高到足以承担高房价也无妨,但根据统计数据显示却并非如此。且除了买房之外,租房开支也是衡量居民安居乐业的重要指数。因此,笔者又做了三城所在的省份关于法定最低工资与负担房租之间的研究。

租房成本比较

下面的表格摘自加拿大独立并且非盈利公共政策研究机构(Institut Fraser)于2016年4月推出一份加拿大各省最低工资统计分析报告,该系列对比数字可以让读者对加国这最大的三个省份的收入水平有个直观认识,从而更加深入地了解除供楼之外,租房成本上的差距。

[caption id="attachment_188520" align="aligncenter" width="600"]加拿大各省最低工资统计分析报告【来源:加拿大统计局(Statistique Canada)、中小企业人员薪酬计算服务公司Nethris和加拿大房屋抵押贷款及住房保险公司(SCHL)】 加拿大各省最低工资统计分析报告【来源:加拿大统计局(Statistique Canada)、中小企业人员薪酬计算服务公司Nethris和加拿大房屋抵押贷款及住房保险公司(SCHL)】

由图所示,温哥华所属的不列颠哥伦比亚省的法定最低工资为10.45 $/H,在这三个大省里排到末尾,然而平凡家庭每月支付房租所需工作时数却为131个小时,占居三省之首。也就是说,如果一个人平均每周工作40小时,那么这个人的房租基本由他工作三个多周的工资来支付,剩下的一周左右的工资来负担他的生活费。

与之相比,魁省普通家庭每月支付房租所需工作时数是72小时,比起BC省少了足足59个小时,这个差距相当于魁省的一位普通工作者每月可以拥有比大温地区的工作者多一个半星期的工资储蓄,比安省的工人多将近一个星期的工资储蓄。所以,就需要租房的家庭而言,在魁省安居可以享受到更多的生活惬意与负债能力的轻松。

Jason专业点评

笔者凭借在海外多年从事房地产经纪的经验并结合多方数据,大胆的预测:第一,新政不会把大温地区的楼价问题完全清除,但是在一个阶段内多少遏制住了上涨的趋势。第二,魁北克省的房地产市场将自2016年起,在未来的几年甚至是十几年内,会是一匹黑马。在如今温哥华多伦多在房产领域前途不明朗的今天,蒙特利尔作为加拿大第二大城市会突破重围,成为华人安家置业的首要选择。

大部分华人都有购房置业的投资习惯和梦想。这其中既有中国民间资本逐渐强盛的原因,更有中国人千百年不变的对土地田宅的依恋。不管是作为子女教育的敲门砖,还是应对国内通货膨胀实现财产保值,海外购房置业都是华人近些年来热衷的投资方式。上文仅探讨了在魁省、蒙市的安居优势,若再结合近年魁省移民的火热,和魁省广受称赞的高福利制度,不难推测出在魁省投资的巨大潜力。笔者会在今后的文章里为大家介绍更多魁省投资置业信息,也欢迎大家向我提出感兴趣的话题。

开年以来房价一路猛涨,每月的房地产报告数字体现了一个现象——“高”,不仅交易量“高”,价格也“高”。五月中大多地区共有12,870起交易,同比增长迅猛,销售量刷新了地产局往年五月的历史记录。各类房屋价格涨幅趋势非常明显,涨幅高达15.7%,这么高水准的回报率,买家疯狂的原因也可见一斑。【阅读原文

 

郭释仁专栏全集:

郭释仁Jason解析加拿大蒙特利尔买房及投资置业密匙

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