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加拿大贷款置业方程式

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2016-05-28  来源:居外原创

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最近跻身于买房的人们深深切切的感受今年大多地区房地产的猛势,4月5日,地产局今天公布了3月份和第一季度的销售数据,与去年同期相比,今年3月多伦多地区的地产销售大涨16.2%,共有10,326间房屋易手;第一季度销售量大增15.8%,共有22,575间房屋易手。多伦多416地区的独立屋均价为117万4,358元,比去年同期上升了12.4%;905地区的独立屋均价为83万7,217元,比去年同期上升18.2%。

不仅如此,对于未来的加拿大房地产形势也是一片看好。加拿大《赫芬顿邮报》根据2013至2016年的楼价走势,估算10年后多伦多、温哥华等各大城市的房价。据其推算,在2026年多伦多的单家庭房屋(single-family home)将在226万至358万之间,而温哥华单家庭房屋均价则将在280万至510万之间。

房屋火爆,抢offer现象不可避免,当验房和贷款条件都为了争取更多成功率而舍弃的时候,购房者如何能够保护自己,能有十足把握获批贷款,以及海外投资人如何在加拿大获得贷款都成了经常被问及的问题。今天我们就来深入探讨加拿大贷款流程和注意事项。

加拿大贷款程序跟中国大不同

很多人初来加拿大想要安置家业,但对于加拿大的银行体系以及贷款手续并不了解,更对于自己出来加拿大凭借什么资料辅助能够成功获得房屋贷款一无所知。

在中国,申请人想要获得贷款首先要通过正规文件证明自己有偿还能力,银行站在不信任的角度在审视您的申请,检验您是否能够有资格获得贷款。而在加拿大情况就不一样了,大部分加拿大商业银行根据贷款人的申请资料,凭借信用记录的信息来审核贷款人的资格,一般情况下只要您的信用记录保持良好,平且能够证明自己申请时所陈述的内容,银行都会同意放款。

加拿大银行的按揭贷款流程大致分为三个步骤:审批、验证以及放款。通常情况下,只要贷款人能够如实填写贷款申请,及时全面的提供银行所需要的文件,银行都会如期发放款项的。移民出现纰漏导致不能成功获得贷款的情况一般因为收入证明不过硬、首付来源解释不清、房屋实际价值与银行估计不符、房屋结构有改建现象以及产权交割情况存在疑点等。但要是这些情况都不存在,一切都非常顺利的话那么从申请提交按揭贷款到获得银行批复只要一到两个工作日,在这方面加拿大银行的效率还是比较高的,当然也有例外,每个人情况不同可能需要的时间也会不一样,信用记录这些硬性条件有问题就可能导致花费更多时间等待。

银行审核的内容从上述内容也能初见端倪,主要包括对于房价、收入、首付以及居民身份这四个项目的审核。只有这四项都没有问题,才能保证顺利获得贷款。只要银行觉得不够证据证明就会一而再再而三的向您索要相关信息,直到银行满意为止。正如介绍律师的文章所提到的,律师会处理贷款文件的审核。对于新移民来说,繁复的法律文件和术语要自己搞懂不被欺骗,要花很长的时间进行研究,即使本地人看到如此多的银行或其他贷款机构的文件也会一头雾水。聘请一个律师不仅可以节省时间也可以会进行的更顺利,关键律师通常会在审核结束后向你详细解释这些本让人云里雾里的贷款条款。要是贷款通过了检验,银行便会通知律师,并把贷款文件交给代理律师。

想要了解其银行或贷款机构的贷款详细业务便要到门店自己咨询相关的工作人员。建议贷款人要多去咨询几家银行或贷款机构,不仅能货比三家也能保证自己不在这个贷款之路上失足、降低风险。

加拿大银行的买房贷款相关产品

  • 预批住房按揭贷款(Pre-approved Mortgages):预批是指银行提前批准您作为买家可以向该银行以多少利率贷到多少额度的款。许多银行都提供预批贷款,并锁定利率在一段时间内不会上升。这项业务尤其能帮助您更好的了解自己的财政状况,让您在买房前能够知道自己能负担什么价位的房子,由于利率会在一定期内固定也就保障您能够安心的去挑选自己想要的梦想家园。
  • 常规住房按揭贷款(Conventional Mortgages):大多数银行都提供标准的以物业作为抵押的常规房屋抵押贷款,要求贷款人每月支付月供,即本金和利息。常规抵押贷款要求买家至少首付房价的25%-35%。这个属于大家最多选择的贷款形式,由于首付够多一般这种贷款成功率也比较高。
  • 高额住房按揭贷款(High-ratio Mortgage):如果您的首付低于25%,你还是有可能可以申请到房屋贷款,但您将需要按揭保险(Mortgage Insurance)。这种保险是保护银行的利益的。加拿大有两个机构作贷款保险,一个是GE,另一个是CMHC。
  • 卖家借出的住房按揭贷款(Vendor Take-back Mortgage): 这种贷款形式需要基于房屋的卖家愿意借出房价的一部份给贷款人,也就是买家。这种形式的贷款往往是第二按揭,来填补房屋成交价与银行贷款之间的差价,卖家这样做的目的也是为了能提高房屋一定的吸引力。
  • Open Mortgage和Closed Mortgage:Open Mortgage 允许贷款人除了固定月供外可以作额外还款,以减少借贷的利息成本。因为它的还款灵活性,利率就会稍高些。而Closed Mortgage就没有这种可以随时还款的灵活性了,你必须到签订期限到期时才能结束,才可以付清按揭,但利率就可以稍低些。

当然,买家除了可以选择不同的住房按揭贷款类型,还可以选择不同的还款时间可以按每月,每半月,每两个星期,每星期等形式向银行支付按揭。一直以来加拿大的低利率对房产市场起了很好的支撑作用。

值得注意的是,非加拿大居民和新移民贷款前,即使你在加拿大并没有收入,也一定要保证自己在加拿大境内没有不良信用记录,因为只有符合这一条件您才能顺利贷款。也正由于信用记录的缺失,一般情况下非加拿大居民和新移民需要交付相对当地居民更多的首付,所以买房前做好贷款评估,准备好充分的首付资金才能保证买房过程万无一失。

 

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华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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