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洞悉美国城市发展方向 抢占美国房产创富先机

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2016-05-10  来源:居外原创

黄晓珠-700x190

前瞻性土地收购策略,就是在城市发展步伐到达前,策略性收购具发展潜力的土地。随着城市向外发展,透过更改土地用途并配合政府基建与交通网络发展,城外土地的价值预期将相应上升。这项策略并非新生事物,美国商人John Jacob Astor就曾借助这项策略成为美国第一位千万富豪。自1799年起,Astor开始在纽约购买大片土地,并在当时的城市边界以外积极购买越来越多具发展潜力的农地。

“假如我的人生可以重来,并预知当前我所掌握的信息,在资金允许的情况下,我会买下曼哈顿岛的每一寸土地。” —— John Jacob Astor,1834年5月4日

前瞻性土地收购策略几乎适用于所有城市。上海的陆家嘴由90年代的郊区发展成今日繁荣的浦东新区。

上海的陆家嘴由90年代的郊区发展成今日繁荣的浦东新区 上海的陆家嘴由90年代的郊区发展成今日繁荣的浦东新区[/caption]

放诸美国,据统计,90%的美国人居住在郊区,仅有10%生活在城市中心地带。全国住宅建筑商协会近期的调查同样表明,只有小部分买家(不到十二分之一)青睐于城市中心位置置业。随着千禧一代(于1982至2003年间出世的人群)年龄的增长,他们中大部分将步入结婚生子的人生阶段,有置业的需求。郊区的房价相对容易负担,住房空间大,且接近市区主要交通设施,因此受千禧一代青睐。事实上在美国,越是高密度的住宅区,居住儿童的比例就越低。就房型而言,80%的美国人希望住在独栋别墅。

城市发展方向从来都是不断向外扩张。可预测土地需求持续增加,城市向外发展到相应地区只是时间问题。那么,在收购土地之前需掌握哪些关键事项及信息来确定城市未来发展路线呢?

土地发展需求持续

据哈佛大学住房研究联合中心预计,从2015至2025年间,美国新增家庭数量将达1,320万户,未来十年每年需要约8.1亿平方米土地,以开发建设独栋别墅住宅区。如果考虑到移民和其他人口增长因素,该土地需求还有可能增加到约12.1亿平方米以上。再加上城市中心地带房价的日益上涨,购房者将搬迁至城市郊区,购买相对容易负担的住房。在某些城市,市中心每平方英尺的房屋价格相当于郊区的三倍。为了满足这一需求,土地投资者和开发商必须相应增加城外优质土地的收购。

[caption id="attachment_175591" align="aligncenter" width="500"]加拿大亚尔伯达省爱民顿市远景图 加拿大亚尔伯达省爱民顿市远景图

筛选具发展潜力的土地

一个城市长期稳定的就业及人口增长,关键在于多元化的经济、健康发展的产业以及促进增长的法律法规。地方政府未来城市发展方向则是选择合适土地的另一个重要因素;是否临近现有和将来的交通及公共服务设施,包括供水、排污、电力以及暴雨水处理设施,是确定城市未来发展路线模式的主要考量因素。 

收购合适的土地

配备专业且经验丰富的开发团队对土地收购工作是极其重要的。要收购“合适”的土地,全面彻底的地区及土地项目调研是非常关键的一环,譬如考察项目未来发展制约因素,像土地相关用途、环境和地理问题等,均有可能影响土地可开发密度。此外,对新建住宅的需求将推动土地的需求,这就需要对家庭组建活动展开调研,包括分析历史和未来数据资料。而供应总是跟随需求而动,因此在城市发展浪潮到达之前,愈早收购土地项目,其价值也将愈高。

以现金进行大规模收购

一般来说,只有资金充裕的个人或机构才有能力进行大规模土地收购,而且土地是一项寻求长远回报而非快进快出的的投资工具。事实证明,房地产的价值长远来看会提升,而土地投资则需要有闲置现金。

规模方面,大面积的土地有利于吸引未来开发活动,在分区方面也更有优势。大规模的综合规划社区在未来土地用途规划方面会有更大的灵活性,可实现具有完善配套设施的社区概念规划,由此提升开发的整体经济效益。

总括来说,前瞻性土地投资能为投资者带来长远稳健的房地产投资机遇,并实现财富保值的目标。

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