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受供求差距的影响 私宅空置率攀升租金却连续下滑

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2016-03-16  

因为新竣工私宅单位越来越多,外来人员的增长却跟不上脚步,使得市场出现供过于求的现象,造成整体私宅的空置率从2013年开始攀升,而与此同时租金则连续下滑。

根据市区重建局房地产资讯系统的数据,私宅在2010年的空置率是5%,2013年却增至6.2%,到去年已达8.1%。那么新加坡房产交易税是多少呢?新加坡房产多少钱呢?

[caption id="attachment_168206" align="aligncenter" width="550"] 新需求的增长比新供应增长的速度慢,而外劳政策收紧是新需求增长放缓的原因[/caption]

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不过,不同地区的空置率有所不同。截至去年第四季,西部的空置率最低,为3.1%,而东部的空置率最高,达10.4%。东北部也好不了多少,空置率为10.3%。

租金与空置率的关系如同跷跷板,一上一下。随着空置率上扬,郊区私宅租金也从2013年开始下滑,而高档和中档私宅则从2014年起下滑。郊区私宅在2015年的租金跌幅最大,下挫5.6%。

出租市场疲弱,屋主如何避免独守“空房”?分析师建议投资者采取不同策略,包括减低租金、制定较有伸缩性的租约和出租一些卧房,让房子可以继续出租,赚取租金来偿还房贷。

对于空置率近年来不断升高,分析师认为,这主要是供求失衡所造成。

欣乐国际(SLP)执行董事麦俊荣指出,新需求的增长比新供应增长的速度慢,而外劳政策收紧是新需求增长放缓的原因。

他表示,由于外劳占租金需求相当大的部分,因此当外劳数目下滑,对房地产的需求也会跟着收窄。

不仅如此,新竣工私宅的大量增加,也进一步加剧了供应超过需求增长的问题。

戴德梁行(DTZ)研究部东南亚区域主管李乃佳指出,在2011年大选以前,外劳的年度增长率是9.4%,之后却跌至2014年的2.2%。相比之下,2014年第四季竣工单位的增长却达6.7%。

智信研究与咨询总监王伽胜指出,新竣工单位逐年增加,2013年有1万3150个,2014年激增至1万9941个,2015年稍减至1万8971个,但今年全年预料将有2万1905个竣工。

王伽胜认为,租金竞争激烈,使得好些屋主租不出房子,以及一些屋主不愿意“纡尊降贵”而降低租金,担心吸引到自己不想要的租户,都是房子空置的一些原因。

最终供过于求也进一步打击了租金市场。麦俊荣说:“新供应和新需求的失衡对房屋价格和租金形成下跌压力,使得目前的住宅市场成了租户市场,租户具有主导权。

出租市场疲弱,屋主要如何避免成为“空屋”屋主?以下综合了各分析师提出的意见:

一、争取现有租户续约。尽可能迎合租户的要求,包括减租或帮忙进行维修。

二、若房子空置,则应削减租金叫价。对价格敏感的潜在租户来说,这一招最为有效。

三、尽量让房子显得与众不同,可以通过装修和装潢来达到这个效果,但也不要花太多钱,以免得不偿失。

四、制定较有伸缩性的租约,例如10个月租期,而非一年或两年。

五、考虑出租一些卧房,总比让整个房子空置来得好。但值得注意的是,屋主仍然得为整个房子交付房地产税,因为房地产税是以整个房子的市场租金计算。

六、配合租户的一些特别需求作出调整。例如,对一些时常需要出国公干的租户,屋主可考虑帮他支付水电费,或者根据租户出国时间的长短给予租金折扣等。

七、时间是关键因素,不要独守“空房”太久,否则竞争者越来越多,屋主将失去先行者优势。

八、寻求专业有经验丰富的房屋经纪的协助,以更快租出房子。

 

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(据联合早报)

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