在投资海外房产的时候，除了关注房价涨幅，投资者应该对各国房市的风险指数有一个清楚的了解。不同投资者的风险 承受能力，与对高收益的迫切程度将决定哪里是更适合的投资地点。房价变动与市场稳定程度往往成反比，在房价涨幅 大的城市投资房产通常将面临较大的泡沫风险；泡沫指数低的区域投资风险较小，但房价增长较缓，暂时不会拥有很好 的升值机会；除此之外也有些地区房价处于停滞状态或已经在下跌，但因本身房价已经远超一般居民可承担水平，为此， 其泡沫指数却依然很高。在这样的地区进行大额投资则是不太明智的选择。

2015年国际房产市场变化经历了比较大的变化。以悉尼，温哥华，香港为首的国际大都市经历了房价飞涨的一年，年涨幅 几乎都超过15%。伦敦房价涨幅虽然不到10%，但是作为全球住宅最贵的城市之一， 这里的房价依然上涨将近8%，让人越来越难负担。美国，加拿大等一些市场也保持涨势，但幅度较为平缓。而新加坡与东欧 一些国家的房市则经历了房市的寒冬，房价在2015年持续下跌。与此同时，伦敦、香港、悉尼等城市却名列房市泡沫指数 排行榜前列，投资风险较大；而房价增长一般的二线城市，如波士顿与芝加哥则被认为房市泡沫风险较小。

以上文提到的几个大城市为例，如果我们将每个城市的增长水平与风险程度加以分析， 我们可得到如上的矩阵图，选择不同的增长和风险组合，会得到不同的投资选择。例如，新加坡房价正经历寒冬， 但私人住宅房价在经历了之前的大涨之后，泡沫指数却并不低；英国伦敦房价昂贵举世闻名，2015年全球最高的 泡沫指数背后却只有不到8%的年涨幅。这两个区域的投资属于中低增长却高风险，在现阶段并不适宜。另外值得一提的 是，人人都希望寻找低风险、高回报的投资地点。但在现实中，这样的投资地点并不存在。因为风险与回报是相对的， 我们能做的就是在这两者中寻找最适合自己的一个平衡点。

海外投资，仅仅看当地房价的增长与风险还远远不够。居外网之前为您分析了外汇汇率在 海外房产投资中的重要作用，文中提到一个重要的观点：海外各国货币的表现，也是衡量是否值得在该国买房投资的重要指标。为此， 我们将对2015年海外主要国家外汇汇率变动的情况进行梳理，帮助您选择理想的投资地点。

总体来说，人民币在2015年势头强劲，对多种货币都持续走高，这使得许多海外 房产买家得以借机购房，降低自己的投资成本。不过，对于寻求资本保值甚至升值的投资者来说这却并不是一个利好消息。 投资国货币对人民币持续走弱意味着保值与收益的难度加大，而当房产所在国货币在对人民币保持强势，所投资的房产也就 更容易保值与升值。那么到底应该选择货币强势或是弱势的国家，则取决于投资者追求较低的购买成本还是更高的保值升值空间。

如无意外，上图所总结的2015年外汇走势在2016年将得以延续。美元在 2015年持续走强，而一旦美联储决定加息，美元将拥有更大的升值空间。对目的是资产保值升值的投资者们现在是出手的 好时机及。另一方面，新西兰元，加拿大元与澳大利亚元在2015年对人民币贬值最多，在这三处买房对于持有人民币的买家来讲相当于享 受9折左右的折扣，是相当好的入门投资地选择。

进行海外投资，最令人关注的问题莫过于投资的回报。投资回报一般可分为以 短期与长期回报。短期回报一般来说为租金收益。长期（包括中期）的回报通常通过出售的方式获得，一般投资者会花较长的时间等待房市 来到顶峰，寻找适合的出手时机。更多的买家是希望结合这两种收益模式，一边出租，一边等候出售良机。

投资地点的不同回报特征，决定了投资者在选房时的侧重点。在适合出租的 城市投资，投资者应该优先考虑出租需求高，且容易获得高租金的地区（例如学区房，地铁沿线，大新设施附近等）；而如果投资的房产 主要打算通过出售获益，那么投资者就要考虑投资区域长期的发展潜力与整个城市的规划情况。

长期的回报率通常以房价走势来判断，在上文中我们已经总结了2015年 房价增幅最大的投资热点地区。居外也会及时更新热门国家与地区最新的房价走势。短期回报通常用租金回报率来衡量。一般说，吸引 最多投资的的国际一线城市虽然租金不低，但是由于房价过于高昂，租金回报率也并不高。这些地方的投资者需要多关注房屋本身长期 的升值空间。相反，在一些二三线城市，虽然房价增长十分缓慢，但投资者可以得到很客观的租金回报率。不过在这样的城市里，租赁 需求并不那么强劲，投资者要思考的则是在哪里购房能吸引到更多的租客。

如上图所示，长期回报与短期回报基本上成反比，投资者很难找到两者都高的 投资地点。在悉尼，旧金山这样的城市投资，投资者应该秉着最大化房屋出售价值的原则来选择地点与房型；而如果投资者打算在 底特律“抄底”，那么就必须优先选择具有稳定出租需求的地点与房型，否则那里虚弱的就业与消费市场会让纸面上超过20%的 租金回报率失去实际意义。

投资者们一开始都会尽量寻找出租回报高，房价也增长快的区域。但可惜的是这样的例子在现实中很难找到。 一旦房价飞速增长，受限于政策与经济情况，其租金的增长不可能在短时间内赶上房价，从而导致租金回报率降低。 而单纯选择出租回报或是出售回报又要求投资者可以承担一定的风险。其实对一般投资者而言，选择芝加哥，布里斯班 这样房价增幅与租金回报率都在稳步增长的区域是个不错的选择。虽然两者增速较慢，不会在短期给投资者带来可观的 回报，但稳中有升的市场可以让您一边出租，一边等待市场黄金时机的来临。加之这样的二线城市房价较为合理， 入门容易且回报稳定，投资者们何乐而不为呢？