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新加坡买房?这29个问题你一定要知道

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2017-09-18  来源:居外原创
        新加坡是全世界房地产市场上最安全的,在投资收益方面也是最可观的。国外房产中,新加坡置业是一个很好的选择,然而在新加坡买房子的时候,海外置业者一般都会关注哪些问题呢?下面居外为你解读。...

新加坡是全世界房地产市场上最安全的,在投资收益方面也是最可观的。国外房产中,新加坡置业是一个很好的选择,然而在新加坡买房子的时候,海外置业者一般都会关注哪些问题呢?下面居外为你解读。

初期问题:

1、在新加坡买房能移民吗?

在新加坡买房不等于移民,因为买房一般是从新加坡开发商或者私人手上购买,而居留准证是属于新加坡政府行为,属于两个完全不同的部门,所以买房并不等于移民。不过,买房确可以成为新加坡移民的跳板!

新加坡作为世界最开放的经济体之一,为了吸引更多外资投资本地,达成以下条件的可以申请长期居留准证:(四个条件需要同时达成)

1、年龄45周岁以上

2、在新加坡购置一套市值不低于50万新币的房产

3、在新加坡银行账号有相当于市值等额的存款40万新币

4、在新加坡购买医疗保险

可想而知,买房是通往新加坡移民的必经之路,若达成以上条件即可具备5年长期社交准证的申请权利,持该居留准证可以自由出入新加坡。

下列类别的外国人有资格申请永久居留权:

(a)新加坡公民的配偶和未婚子女(21岁以下)

(SC)新加坡永久居民居民(SPR)

(b)有新加坡的年迈父母

(c)就业通行证/通行证持有人

(d)全球投资者投资者

GIP(全球投资者计划)申请资格

(a)数次成功的投资经历;

(b)成功的创业背景。

符合GIP(全球投资者计划),你可以选择以下两种投资方式:

选择A:至少投资250万美元在一个实体商业项目或拓展现有投资项目。

选项B:至少投资250万美元在GIP基金或新加坡投资公司。

2、买卖房屋是否一定要本人到新加坡?

买房如果无法抵达新加坡签署相关法律文件执行交易的话,有至少两种方式成功执行产权交易,第一买方可以通过律师准备授权书由买房签名指定授权自己在新加坡的亲戚朋友全权代理执行产权交易;第二买方可以通过自己的律师或者房产中介将相关法律文件快递到买家目前实际所在地,由买方签署后在寄送回新加坡自己指定的律师。(一般执行这种交易找一个有经验的专业房产中介非常重要,能给你省下很多宝贵时间)

3、外国人可以在新加坡买房吗?是否有限制?

在新加坡投资房产虽然条件相对宽松,无任何门槛,同时贷款利率也低,为1.2%-1.5,但也并非完全不受限制。一些投资客在买房过程中发现,别墅类产品就是禁止外国人购买的。

简单来说,对于一般国外投资者来说,有两种投资选择,全岛范围的私人公寓和圣淘湾的有地住宅,后者因其独特的地理位置成为新加坡最顶级豪宅的聚集地。新加坡买房?这29个问题你一定要知道

4、外籍人士在新加坡买房子首付需要多少钱?

要看是买现房还是期房,如果是现房,那么首付就是全款减去贷款额度,比如贷款70%,那么就要首付30%,如是贷款80%,那需首付20%。

如果是期房,那么除了考虑贷款额度,还要结合该期房的工程进度。如果贷款80%,那么需首付20%,如果是贷款70%,那就需要看工程进度了,如果该楼盘已经建好地基,那么需首付30%,如果还没有建好地基,那么只需先付20%,但是地基建好后自己马上要付10%给开发商。除了首付之外还有一个就是印花税。

5、在新加坡,最受中国买家喜欢的热门区域有哪些?

对中国大陆与中国台湾买家来说,除了以上第9区(乌节路-顶级购物娱乐带)和第10区(武吉知马-高档住宅绿化区)很受外国人欢迎外,新加坡邮区第15区(东海岸-新加坡最受欢迎的滨海区)是很受中国买家青眯的。该邮区主要是指新加坡东海岸地区。因为有海景和靠近新加坡东海岸公园,同时多所非常顶尖名校也在附近,去机场和市中心都很方便,所以很多中国买家特别是在来自中国内陆地区很少看到海景的中国买家,很喜欢购买东海岸一带的房产。点击查看最多中国投资者买房的新加坡热门区域详解

6、从房产投资价值上来看,新加坡哪些区域的房子最值得入手?

第9区(乌节路-顶级购物娱乐带)、10(武吉知马-高档住宅绿化区)和11邮区等黄金地段深受外籍人士欢迎,因为这些地点方便他们前往中央商业区和乌节路购物区。

也有一些外籍人士选择居住在市区边缘地带。这些地带距离中央商业区略远,但好处是它们的租金较低,让外籍人士能减少住宿费用,不需要动用全部的住房津贴。

7、为什么要购买新加坡二手房?

新加坡购买二手房有哪些好处:

1、如果是投资用途,马上就可以收租金。有些公寓有现成的访客租住,买过来就开始收租。如果买新的,至少要等1-2年。

2、通常来说,同样地段同样大小的二手公寓比新公寓便宜。同一条街上的新旧公寓价钱自然差好多,可是租金的差距就没有这么明显。因为租金相对便宜,旧一点的公寓更容易租出去。

3、有被集体收购(EnBloc)的可能性。如果运气好碰到的话,可以多赚几倍。如果碰上集体收购,那就像中了奖券一样,不亦乐乎!按照概率来算,远比中奖券容易多啦。

4、眼见为实。你能真正的看到房子,不用从图纸上来分析房间格局和方位。模型图纸毕竟没有亲眼见到的真实。

5、周边环境已发展起来,容易判断它的潜在价值。二手公寓周围的基础设施建设和商业圈已经形成,而新公寓周围则需要几年的时间才能形成气候。总之,买新公寓还是买二手公寓,要根据自身的条件和用途去判断。无论买新或者买二手都不是目的,重要的是要看投资价值和回报。

8、当前新加坡房市的现状怎样?

房地产分析师表示,今年楼市的关键词是“稳定”,尽管整体房价仍下行,但跌速已放缓。展望2016年,分析师预计,房价不会出现太大变化,在政府不调整降温措施的情况下,明年私宅价格仍会延续今年的跌势。但随着私宅价格下行,更多买家料将入场买房,新私宅销量有望上扬10%至20%。想要了解更多,可点击:展望新加坡2016年房市私宅价下行销售量上扬,点击查看 新加坡最新房市动态

产权问题:

9、新加坡房产产权类别有哪些?

新加坡房产产权年限主要存在三种产权形式,99年,999年,永久产权

在人多地少的新加坡,大部分地契为99年产权(中国大陆地契为70年),999年产权和永久产权都是新加坡建国时存在的地契形式,早在30年前新加坡政府就不在批准永久产权或者999年产权啦,目前新加坡房产市场存在的新开发的楼盘为永久产权或者999年产权的,都是房地产开放商从私人业主手上集体收购买下来重建新楼盘在出售的。点击查看新加坡房产的产权年限问题详解

10、永久产权跟99年产权哪个好?

一般来说,在新加坡永久产权的房产价钱比99年产权价钱要贵20%到25%的价钱,如果是从投资的角度来说,这是一个比较难答复的问题,萝卜白菜各有所爱。

比方说,在中国大陆的房产为70年产权,何谓70年产权,意思为70年后土地归还政府,同样在新加坡99年产权也是在产权满了99年后新加坡政府收回,但是如果外国人从一种投资角度来说,在购买新加坡房产倒是是购买永久产权还是99年产权,具体要根据个人的购买预算,购买地理位置等多方面原因来参考,没有100%的满意答案,具体可以咨询专业房产经纪人,他们能根据你们的具体个人情况和投资预算给出适当专业投资建议。

流程问题:

11、去新加坡买房的基本流程是怎样的?

新加坡买房?这29个问题你一定要知道

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12、在新加坡买房的交房流程是什么?

将房屋移交给购房者的流程,从房产取得临时占用许可证(TOP)时即告开始,在取得临时占用许可证后:

1、将通过购房者的律师把房屋占有权通知(NVP)传达给购房者;

2、购房者将在收到NVP后14日之内向其律师支付房款;

3、一旦所有房款均已付清,购房者的律师将收到一份移交钥匙通知(keyslip);

4、收到通知后,购房者可以通过本网站安排预约领取房屋钥匙,住房者至少可以比预约日期提前两个工作日领取钥匙。

在约定当天,购房者应携带原始的移交钥匙通知(payslip)和NRIC/护照(对国外购房者而言)以进行核实和记录。如果购房者委托其代表前来领取钥匙,受委托人则需提供委托书和NRIC/护照。

钥匙将于房产内当场领取。客户服务代表(CustomerServiceExecutive)完成整个移交过程大概需要45分钟到一小时时间,请您予以配合。

移交过程(顺序不固定):客户服务代表与购房者在房产内会面、客户服务代表带领购房者查看房屋单元和公共区域、客户服务代表将购房者介绍给公寓管理人员、客户服务代表在交房时会一并向购房者提供必要的文件和附件。

贷款问题:

13、在新加坡买房,可以从银行获取多大额度的贷款?贷款年限可以是多久?

外国人最高贷款金额通常为物业购价的70%,这取决于金融机构进行的信用评估。

按揭贷款服务最多35年或者到75岁(超过30年或65岁的贷款最高额度为60%)

14、在新加坡购房时需支付的现金数量?

这取决于银行给予的贷款额,现金支付量即贷款额与物业估价的差额。如果贷款额是物业估价的70%,则需支付30%的现金。贷款拨发之前必须支付贷款差额。

15、在新加坡买房的月付为多少?

月付取决于您的贷额金额、贷款期限和贷款方案。您可以向专业的贷款顾问咨询有关月付的情况,也可使用网站所附计算器进行预算。

16、在新加坡买房可以获取多少贷款?

月付数额一般不得超过您月收入的33%。

17、在新加坡买房的房屋贷款有哪些类型?

房屋贷款总体可分为两种基本类型:固定利率的房屋贷款提供规定期限内的固定利率,避免利率升高对您造成的损害;但利率降低时,您相当于支付了较高利率。

房屋贷款浮动利率随市场利率的升高和降低而变化。根据贷款人情况的不同,可提供不同的购房贷款组合,以满足您的需求。

新加坡现行市场利率较低,贷款年利率从1.5%-2%不等。

18、在新加坡买房申请贷款需要提交什么文件?

为办理贷款手续,银行通常要求提交下列文件。但在某些情况下,还需提交其它辅助性文件。

1、身份证或护照正本和副本

2、收入证明--显示前三个月工资收入情况的工资单或银行存折结算表、非常规受薪员工或个体经营者则需出示过去六个月工资收入的银行存折结算表

3、最新所得税评估

4、房屋预售合同

5、购买合同

6、过去六个月的个人账单(可选)

7、住房贷款申请表(填写完整并签字)

8、其它所需文件

19、贷款申请处理程序是什么?

第1步、客户提交申请和相关文件

第2步、银行进行物业估价

第3步、银行批准申请

第4步、银行通知律师准备相关合同

第5步、客户签订房屋贷款协议

第6步、律师登记贷款协议

第7步、客户向银行支付其它相关费用,及向开发商支付未偿余额

第8步、拨付贷款

第9步、客户根据已拨贷款金额和商定的利率进行月付

20、外国人可贷款的新加坡本地银行有哪些?外国人可贷款的新加坡海外银行有哪些?

外国人可贷款的新加坡本地银行有:UOB大华银行、OCBC大华银行、DBS星展银行、HongLeongFinance新加坡丰隆金融公司

外国人可贷款的新加坡海外银行有:中国银行、渣打银行、花旗银行、ANZ澳新银行、Maybank马来亚银行、CIMB联昌国际银行、RHB马来西亚兴业银行

21、新加坡买房付全款可否打折?

无论买家是付全款或是向银行贷款,对于发展商来说,他们收取的都是最终售房价格。一般购买者会向银行贷款,但是发展商所向银行收取的也是最终售房价格,只是购买者需支付因贷款而产生的银行利息。所以对于发展商来说不存在打折行为。

律师问题:

22、在新加坡买房时是否需要指派律师进行房产购买?

是的。你需要通过律师执行下列活动:

购买房产(代表您)

房产购买资金管理(代表您)

购房贷款申请

你必须支付律师费用,但无需为各项活动聘用不同的律师。你可以向银行或金融机构确认,是否有指定的住房贷款律师,是否承担该笔费用。

23、律师费用是怎么收取的?

在新加坡请一位房产律师,是需根据海外买家所购房产的形式与价格来定的:

如果是期房(underconstructionproject),所购房屋价格低于400万新币,一般律师费不会超过3000新币,如价格超过400万新币,则需询问律师事务所;

如果选购现房,价格低于200万新币,一般律师费不会超过3000新币;

如果投资者选购私人住宅项目(Privatecompletedproject),价格高于200万新币,需向律师所询价(因为每个律师事务所的价格不一)

税费问题

24、外国人在新加坡购房所需缴纳的费用及税款有哪些?

新加坡买房?这29个问题你一定要知道

作为外国人在新加坡购房除了有房产类型限制外,所需缴纳的费用税收政策跟当地人也不一样。以下是新加坡买房税费一览

25、每年的新加坡房产税是多少,是怎么计算?

居外网将以一套市场租金为3000新币/月,即年值为36000新币的房产为例,向大家讲解新加坡房产税是如何征收的。

  • 业主实际居住的房产税计算方法

新加坡买房?这29个问题你一定要知道

总共36000新币的第一个6000,房产税为$6000X0%=$0

下一个3000SGD房产税为$3000X4%=$1200SGD

每年要付的房产税为每年$1200新币

如果每年的房产租金市场预期收益超过65000新币,依照以上公式类推。

2、用于出租的房产税计算办法(年值*10%)

出租业主的房产税率是房产年值的10%。由此可知,如果上面这套年值为3.6万新元的房产用于出租,这其每年房产税为36000X10%=3600新币。

26、新加坡四大降温措施是什么?印花税要交多少?

有PR身份的买租屋也要等三年

新加坡PR购房者,必须在取得PR身份以后等待3年才可以购买转售组屋(注:PR夫妻需要每人都满足3年PR的规定才可以联名购买组屋)

加强买房贷款管理

此项政策严格来讲并不是直接的房产降温措施,而是金融管理局(MAS)出台新的房贷管制框架。然而,新的房贷框架直接影响到了申请人的贷款资格和贷款顶限,因此降温效果立竿见影。

最严措施:征收高额印花税

此降温措施的影响深远,推出之后,被称为新加坡房产史上最严厉降温措施。

1、针对私宅销售,执行卖家印花税政策(sellerstampduty)。凡是买入私宅不满一年即卖出的卖家,将征收卖家印花税,税率同买家印花税(buyerstampduty)相同。(注:买家印花税精简算法公式=房价的3%-5400)而不同买家身份,额外买家印花税额度如下:

新加坡买房?这29个问题你一定要知道

注:如果联名购买房产的买家拥有不同身份,政府按照最高的ABSD额度征取。例如新加坡人和外国人联名购买房产,将征收10%的ABSD。

2、卖家印花税政策的征收年限延长到四年,具体如下:

新加坡买房?这29个问题你一定要知道

新加坡外国买家的最高贷款额度

外国人购买新加坡住宅,贷款条件相对宽松,无任何门槛,无论你是否在本国贷过款。而新加坡买房贷款实施利率以下降温政策,政策主要分为两部分,普通型贷款措施和特色型贷款措施。

非个人买家的最高贷款额度从40%调降为20%。

如果房产贷款期限超过30年,或者借贷者还清贷款时预计超过65岁,实行以下额度。

新加坡买房?这29个问题你一定要知道

交易问题:

27、新加坡房产交易有没有监管机构?

有。新加坡为提升房地产行业服务水准,在2010年10月22日正式成立了一个政府法定监管机构——新加坡房地产代理理事会(CouncilforEastateAgencies,简称CEA)。该机构将负责审查房地产经纪的从业资格、考核、签发统一的经纪从业证,同时该机构也受理民众对房地产经纪服务的投诉。房地产经纪从2011年3月1日开始,在服务客户时必须佩带由CEA统一签发的经济证。

收益问题:

28、在新加坡买房,投资回报率有多高?

新加坡的租金回报率通常在4-5%左右,以100平方米的一套公寓为例,约500万人民币,首付两成,仅人民币100万元左右。该公寓租金市价为1.7万元左右每月,而每月还月供只需要1.3万人民币,完全可以以租养贷。

这是因为在新加坡买房时,能够获得比较宽松的购房贷款。通常,在新加坡购房,首付为20%,外国人最多可享受80%的贷款,贷款年限可以到35年,新加坡贷款利率为2-3%左右。

29、在新加坡买了房子容易租出去吗?收益怎样?

新加坡云集了7000多家跨国公司,来自世界各地的外籍人士在这里的工作和生活。此外,根据《亚洲周刊》报道,目前在新加坡留学的中国学生总数约3万人。市场租赁需求旺盛。只要您购买的房产位置合适,交通便利,无需担心找不到租客的问题。

租金收益是外国投资者在新加坡置业的一个重要因素。比如,在新加坡的繁华地带,买个1000万人民币的房子月租金收入可达3万-4万元人民币;而在北京,1000万的房子,月租金也就1万元出头。新加坡市中心的均价是每平米10万左右,一般地段在每平米4万到6万之间。新加坡租金回报率在4%-5%,相对国内一线城市明显有优势。

对于所有海外投资者来说,委托房屋中介和自行出租管理是两种最为普遍的方式。选当地正规的中介机构,将房产交由其代理,对于不在新加坡的购房者来说是最好的选择。

 

居外课堂系列文章,解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房,还是已经在海外买房,你在海外置业的过程中,有任何疑问,欢迎来信告知,居外课堂将竭力为您解答, 点击查看更多系列文章

 

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