中国香港二手楼市近期再度冰封后，成交疏落，市场近乎一面倒唱淡二手楼价。
[caption id="attachment_154236" align="aligncenter" width="550"] 更多业主选择将单位放租，租盘供应增加，扩大租金跌幅[/caption]尽管部分二手业主按捺不住，零星减价个案浮现，纵然大规模“劈价潮”尚未出现，但相信二手楼价短期内下跌空间大于上升空间。
楼价走势本栏早前已论及，与其息息相关的租金将何去何从？暑期租务旺季已过，租金亦随楼价一样，个别成交低于市价，沙田第一城低于万元的租赁成交重现。至于未来跌幅孰大孰小，以史为鉴可带来启示。
过去20年，中国香港楼市经历两次主要的调整，二手楼市分别于1997年及2008年见顶，及后楼价与租金双双回落，但两者跌幅不尽相同。根据美联“楼价走势图”，中国香港二手楼价于1997年6月底见顶，至1998年6月底，一年间暴跌约41%，同期租金跌幅相对较少，跌约2成半。
该次楼价跌幅远较租金惊人是由于1997年炒风盛行，不少投资者持有数个物业，而当时按揭利率高达9%，金融风暴发生后，更扯高至逾11%；当时租金回报率（未扣除管理费、差饷及其他费用）虽有4%至5%，但仍远低于按揭利率，意味着业主放租物业后所收到的租金仍不足以用作楼按供款。手持多个物业的业主面对楼价下跌却无险可守，只好劈价求售，进一步扩大楼价跌幅。
反观2008年，二手楼价于3月底见顶，至2009年3月底，下跌约16%，同期租金则跌约21%。与1997年相反，租金跌幅较楼价大，相信是经过1997年洗礼后，中国香港楼市炒风较1997年温和，加上当时按揭利率于低位徘徊，最高仅得3.25%；而租金回报率有5厘左右，业主放租物业所收到的租金仍能支付楼按供款。故此，更多业主选择将单位放租，租盘供应增加，扩大租金跌幅。
由此可见，二手楼价及租金的升跌幅还要看按揭利率及租金回报率的变化。虽然近年租金追不上楼价的升幅，使回报率逐步回落，但目前有3%多，相对现时处于2%左右低水平按揭利率为高，租金收入仍能支付楼按供款。
更重要的是，对于早年在楼价较低水平置业的业主，其享有的租金回报率更高！在预期中国香港利率上升缓慢的情况下，现阶段业主放租的意愿料将较大，相信租金的升幅会有所放缓。
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（互联网资讯综合整理）
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