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探究:为何纽约房价只有中国香港房价的三分之一?

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2015-10-14  

纽约房价只有中国香港房价的三分之一?那中国香港房价多少钱一平米?纽约房价多少钱一平米呢?当然,纽约也同样面对着住房压力,但房市仍比中国香港便宜许多。在诸多原因里,有三点最为突出,第一是纽约土地100%开放,除非地块编列为公园、交通、公用设施等,否 则任何土地都可以开发作文娱工商居住之用,而反观中国香港,政府愿意放手开发的土地仅占城市的6%~7%,差别巨大,纽约土地供应丰足,房价自然比较低。

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第二是纽约地产商借助政府包揽土地资源的情况较小。纽约的市场规划相对有序,实力强的地产商可以开发曼哈顿的世贸中心、第五大道的摩天楼,但普罗大 众只要有足够积蓄,也可以在纽约另外的4个区觅一小块地皮盖个小房子,逐渐建立财富。换言之,就是纽约有小地主、小地产商生存的空间,此政策的存在使得公 众不会被逼为大地产商的房奴。这种情况与亚洲城市盛行的土地拍卖或中国香港的“勾地”政策大相径庭。

第三就是纽约政府从公营到私营提供类型众多的房屋选择,以迎合不同阶层人民的需求,各适其适。纽约市政府利用政府楼、Mitchell-Lama中 产公寓、老人屋、平价置业、租金管制公寓、公共土地开发包含平价单位等方式,为市民提供相对低廉的租住与置业机会。而私营方面,“合作公寓” (Cooperative)以及“褐石屋”(Brownstones)两个类别对中国人来说可能较为陌生。

合作公寓

纽约在殖民地时代开埠之初,住宅以独立大屋为主,后来随着工业化人口上升,由一至三家庭组成的连栋屋便大行其道。再后来百物腾贵,合作公寓大楼的居住形式于1800年末从欧洲传入美国, 工薪阶层藉此分担居住成本。但是对于中国读者来说,“合作公寓”无论是法律或财务结构,都与今天大家所熟悉的共有公寓有极大的差别。合作公寓大楼基本上就 是由一家公司拥有整个大楼物业,所有住户虽然名义上也都是“业主”,但从法律观点来说他们只是这家公司的股东,并不拥有任何房契,只拥有一张所住单位的永 久专属租约。大楼的贷款、开支、地税、管理费用都是由所有“业主”摊分。而且合作公寓大楼都有一个权力极大的管理委员会,设立严厉的规章。这些限制大至买 家身份、租客身份、宠物、声浪、气味,小至自家屋里是否要铺地毯都有规定。管理委员会甚至有权将不听话的“业主”驱逐,逼售单位。曾有人觉得此举无理到法 院申诉,还打出人权牌、种族歧视之类的原因,但经过无数次法庭的考验,这些管理委员会大多立于不败之位。

纽约客最欣赏褐石屋的原始美感

合作公寓的设计原意是为了降低房价,但也因为入住资格有所规定,有些合作公寓久而久之反倒成为了身份的象征,即使名人也会被拒之门外,包括麦当娜、 全美排名第26位的富豪Ronald Perelman、服装巨子Calvin Klein、歌手玛丽亚•凯莉等都曾被纽约的合作公寓拒绝,可见门坎之高。由于合作公寓大楼限制众多,又大多不能出租,因此对于“爱自由”的中国购房者来 说并非最好选择,目前中国人大多还是投资有房契的共有公寓。虽然目前纽约新盖的楼宇已不再出现此形式,但出于历史的原因,曼哈顿高达70%的房屋单位仍然 是合作公寓。由于供应量仍然偏少,此举也造成当今曼哈顿的共有公寓继续水涨船高,旧式一卧室的合作公寓售价在60~70万美元左右,新盖的一卧公寓售价则 大多已破百万美元,但在布鲁克林与皇后区一些较朴实的小区房价就能便宜一半。

布鲁克林一枝独秀

中国人都知道投资曼哈顿的公寓,但却不知近十年纽约发展更快速的是在布鲁克林。事实上,在金融风暴期间,虽不至大倒退,但连曼哈顿的房地产也不景 气,只有布鲁克林继续大幅成长,呈一枝独秀之象。目前纽约正处历史的建房最高峰期,根据纽约市楼宇局数字,上个财政年度批出的52618个单位申请,在纽 约曼哈顿、布鲁克林、皇后区、布朗士、史丹顿岛五区之中,布鲁克林便占了23326个单位,即接近五成,该地区房地产之蓬勃兴旺可想而之。目前布鲁克林多 区的房价甚至超越了曼哈顿,例如威廉士堡、布鲁克林下城等,引得中国绿地集团、信源集团等近年也赶来投资分一杯羹。布鲁克林这波升幅主要有两个动力,第一 是新建的豪华公寓,第二是百年褐石屋的复兴。豪华公寓带动房价上升不难理解,但是褐石屋的复兴涉及美国的历史,却是很多中国人、甚至本地华侨可能都不知道 的,平白错过了最佳的投资机会。

布鲁克林是如今纽约开发最为兴盛的地区

布鲁克林拥有全球最集中的维多利亚(房源) 式褐石屋,这些外观壮丽的豪宅建筑在1850年代是美国中上阶层的最爱,当时布鲁克林的主要交通工具仍然以马车为主,所以大家聚集而居,但随着1900年 汽车的发明,许多中上阶层搬入郊区,导致20世纪贫民迁入布鲁克林的褐石屋群,居民也从以白人为主变成以非裔为主,后期更演变成为全纽约最危险的小区之 一,人们避之唯恐不及。但过去十年因为曼哈顿租金过于高昂,大批年轻人、艺术家、同志人群迁入布鲁克林,结果这批对艺术有强烈触角的人们又重新发现布鲁克 林的褐石屋之美,他们完全改变了这一区域的居住生态,造成房市劲扬。这个模式从布鲁克林的公园坡开始,一直向各处蔓延,遍布褐石屋的布鲁克林 Bushwick与Bedford-Stuyavansat过去因为犯罪率而恶名昭彰,但目前褐石屋叫价动轧150万至200万美元,升幅在十年里翻了五 倍还多。《金融时报》于2012年甚至以“淘金热”来形容。目前布鲁克林的褐石屋就像一个艺术品,成为纽约年轻新贵身份与品味的一个象征。哥伦比亚大学房 地产中心六月发布的一个报告指出,布鲁克林的房屋即使已成为全美最难负担的房产,但该校研究主任基南说:“我们还没看到尽头。”报告甚至指出这个泡沫可能 永远不会破。

地产投资风险

近年,中国人移民美国成为趋势,无论是通过EB5投资移民取得绿卡或者在纽约购置物业出租或房屋自住,赴美生活成为中国富人甚至中产的热门话题。但 是,由于两地法律与财务迥然不同,很多人在购置过程中处处碰钉。就以EB5投资移民为例,目前国内200多个项目中,可能仅有5%是可靠的。纽约两个公认 实力稳健的EB5业者之一林氏集团董事长林建中介绍说,目前EB5绝大部分都是投资在房地产的项目,开发商大约花十万美元就能请律师申请一个“区域中 心”,然后交由中介公司做一个漂亮的包装,问题是开发商是否有能力完成整个项目。他进一步指出,当投资者将50万美元交给开发商,的确是很容易就能拿到临 时绿卡,但移民局会在一段时间后开始审计项目,包括项目是否能够如法例要求创造就业机会,如果开发商经营不善,无法提供足够的职位,投资人的临时绿卡也会 被取消,无法取得永久绿卡。本身以酒店作为投资项目的林建中说:“为了加强投资的信心与保护资本,集团包办开发商、区域中心、和中介公司三个角色,而且将 EB5投资控制在项目资金的25%,所占比例不高,藉此对客户提供最大的保障。”他建议投资人选择项目时,最为关键的还是了解开发商是否有良好的长期记 录。

纽约唐人街的年轻人纷纷搬离,令唐人街呈老龄化趋势

近年中国资本大举进军纽约酒店业,身为纽约最大酒店开发商的林建中笑称:“他们90%都是在交学费。”他介绍说,中过企业喜好并购地标酒店,但纽约 人工很贵,平常工会工人时薪为20~30美元,再加上酒店福利时薪,工资成本便飙升至40美元,普通工人一天工资成本便达到300美元,加上其他客房成本 与房地产税,品牌酒店一晚的成本接近600美元。但问题是美国企业文化与中国不同,管理高层也不会住六星级酒店,因此品牌酒店要赚钱其实不易。而中企在支 付市场溢价后再想高价脱手就更难,因为美国房产的评估与盈利挂钩,使得不少中企的酒店并购不赚钱也不升值,只是成了负担。而且由于近年纽约房价飙升,纽约 州议会已提案针对200万美元以上的物业,要求不常住的外国籍业主缴交惩罚性税金。虽然此案仍未通过,但因为该法案一来为州政府提供额外收入,且又不是从 纽约居民身上抽取——不怕惹怒选民,因此估计通过的机会不小。

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(互联网资讯综合整理)

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