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【英国房市】夏季预算后的回顾与展望

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2015-08-06  来源:居外综合

长期的供不应求加上英国经济的逐步复苏,全英房市的增长之路上看起来没有太多的阻碍。

【英国房市】夏季预算后的回顾与展望

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2015年对英国房市影响最大的因素可以说是国会大选。在大选之前,人们的注意力主要集中在选战之上。大选之后不确定性消失,人们回归正常生活,因此市场又恢复增长。而上个月提出的夏季预算案对购房出租业主的收益有一定影响,但是对房市影响不大。

·大选过后,房市恢复增长,供求仍然失衡。
·高端房市仍在吸收印花税改革的冲击,增长缓慢。
·夏季预算使得购房出租的富人业主收益降低。

·英国房价继续增长

由于英国的房产存在着长期性的供不应求,所以全英大部份地区房市的需求一直在上涨,而供应则在2015年上半年降到了历史新低(信息来源:RICS),这种不平衡使得全英大部份地区的房价都在增长。Hometrack的数据显示6月份的全英平均房价比上月增长0.8%,同比增长6.3%。

至于伦敦,由于在过去几年中房价增长过快,与收入增长严重脱节,因此逐渐被其它城市和地区超过,如牛津、剑桥等城市的房价增速已超过伦敦,英格兰东部和东南部地区的房价增速也超过了大伦敦地区(信息来源:LSL)。

此外,苏格兰房价在4月份新土地和建筑物交易税(LBTT)生效后,中低端房产交易量大幅上升(比上月+18%),但是由于高端房产交易基本停滞,所以房价反而下降(比上月-1.6%)(信息来源:Your Move/Acadata)。

虽然房价仍然不断增长,但是初购者的需求仍然旺盛。在2015年上半年,初购者购房数量占总成交数量的比重有显著上涨,按揭的总金额同比也有所上升(信息来源:NAEA)。

Knight Frank公司预测,由于保守党政府政策相对更为可持续化,因此房市的变化应该会随着经济和消费者信心的恢复而逐渐展现出来:在2015年第二和第三季度,房市的交易量会逐渐上涨,而价格也会逐渐增高。该公司预测未来的五年内(2015-2019年)英国主流住宅的价格增幅为18.2%。

·高端房市仍在调整期

对于高端房市,虽然豪宅税的威胁不再,但是去年12月份对印花税法进行的改革大幅提升了高端房产的收购成本,而且库存水平的上升缓解了需求增长对价格的压力。因此在大选后一周内短暂的需求爆发之后,高端房市并没有出现很多人希望的快速增长。市场仍在吸收印花税改革所带来的冲击,买家对定价仍然较为敏感。

2015年至6月为止,伦敦中心黄金地段的平均房价增长了2%,不过不同地区增长差别很大。例如Islington、Southbank、金融城及其周边分别上涨了5%、3.9%和6.9%。 而跌幅最大的诺丁山在今年前6个月房价下跌了2.2%。伦敦外围的黄金地段,在今年六月,房价同比上涨了4%。伦敦外围的高端乡村房产市场也出现了同样的趋势。在6月苏格兰的高端房市中,爱丁堡同比增长了3.4%,乡村房产增长了1.4%。伦敦中心黄金地段的平均租金同比上升了3.4%,乡村房产租金同比上涨了4%,显示企业招聘带来的租房需求正在复苏(数据来源:Knight Frank)。

Knight Frank预测,伦敦市中心高端房产的交易量将会大幅上升,但因为近一年内积累了较多的库存,所以在短时间内价格增长不会特别显著,未来五年内的增幅为22.1%。

·购房出租火热

房价的上涨使得很多人不得不转为租房居住,这带来了大量的租房需求与租金增长。而且现在英国退休人士可以自由选择自己的养老金投资门类,而且连续突破历史纪录的贷款利率都在助长购房出租投资。在2015年第一季度购房出租业主申请的按揭数量与按揭总额均大幅上升,与2014年同期相比增长了15%(信息来源:CML)。在6月,全英的平均租金同比上涨了2.4%。

·夏季预算的影响

有了多数派的政府,保守党终于可以提出完全属于自己的财政预案,因此在上届联合政府提出财政预案后不久,本届政府又提出了一份夏季的“紧急财政预案”,对房市的主要影响在于富人业主的按揭利息扣税将逐步降低至20%。对于自住业主,利好消息是继承税中的房产免税额度会逐年上涨,但英国居籍者(Domicile,并非住址Residence或国籍Nationality)将需要为全球房产缴纳继承税。

日前英国政府公布的夏季预算使得购房出租的业主的预期收益减少,但未必会使得租金显著上涨,因为市场的竞争与收入增长缓慢限制了房租的增幅。

小知识:夏季预算案对购房出租业主的影响

目前,个人业主在缴税之前,可以从收入中扣除包含住房按揭在内的一定费用。对于个人所得税阶处于40%以上的纳税人,利息的40%或45%可以用来扣税。但是从2017年开始,这个比例将会逐年降低,至2020年4月时,将降至所有人均为20%。也就是说目前每100英镑的利息经过扣税之后,成本只有55英镑,但是到了2020年,成本将是80英镑。

此外,从2016年4月开始,原来可以为业主扣税的“出租房产磨损”(Wear and Tear Allowance,无论是否真的更换都可扣税)将被新的系统取代,届时房东只有在真的更换家具时才可扣税。

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