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新泽西房市渐回暖

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2015-07-20  来源:居外综合

根据新泽西地产报告(New Jersey Real Estate Report)7月5日公布数据,纽约大都会地区今年5月房屋销售平均价格上涨2.76%,新州房屋销售平均价格上涨3%,而同期美国范围内的房屋平均销售价格总体数据,上涨幅度达6.3%,该数据是自2006年房屋市场大幅度下跌以后,连续第39个月年同期增加,较4月上升1.7%。

[caption id="attachment_138620" align="aligncenter" width="500"] 新州房产经纪人高峻峰公布最新的新泽西和纽约通勤西向线路沿线的地产售价对比[/caption]

尽管新泽西房地产报告显示数据稳步上升,但房屋销售平均价格较2006年房屋市场下跌前的最高峰值,还是低了16.7%。为此,专访多位资深的新泽西房地产经,解开“宏观”全面“绿盘”中的对比“红线”。

房屋销售平均价格上涨

新泽西地处纽约和费城南北纵向的重要中心位置,轨道交通纵横新泽西链接纽约,交通方便加上很好的学区,成为房屋销售价格上涨的主要地区,而大部分地区,房价上涨速度缓慢。

新泽西地产市场(Real Mart Realty)的Jack姚先生告诉我们,新泽西房屋平均销售价格自2006年的最高峰值下跌平均20至25%,2013年房屋售价回升以来,平均增长10%左右,从数据看,即使增加了,也不会达到2006年的巅峰价格。姚先生列举,2006年一栋售价50万美金的房产,到2012年下降25%,市场价格37.5万,而从37.5万上涨10%,也只是达到41.25万。这个数据还是比2006年的峰值50万低了17%。对于新泽西来说,部分地区的包括泽西市、Short hills、密尔本(Millburn)、Baskin Ridge、普兰斯堡、普林斯顿等地区,独立别墅的销售价格回升幅度较大,已经接近2006年的最高峰值。但仍然有不少城镇,收到交通环境和教学质量的影响,房屋销售价格没有明显上涨。

新州房产经纪人高峻峰博士(Jeff Gao)通过“泽西房产观察”发表自己的见解认为,新泽西中北部78号州际高速公路沿线的主要城市,经过新州捷运轻轨车站和巴士车站,交通便利,房价回升速度快。部分地区的房屋销售价格上涨,尤其是近几年来高档住宅的新建,总体数据显示房屋销售价格涨幅迅速。

任职美国最大的地产综合管理公司Berkshire Hathaway Home Services的Lily Lu女士告诉我们,新泽西的房价回升已经是事实,新泽西地产报告公布2006年峰值低近17%,是指整个新州的水平,而华人相对集中的地区包括;新泽西中部通勤方便学区前20%(指全新泽西330所高中中的前60所高中所在城市)的大部分新建住宅区,平均房价和2006年峰值相比,差距不超过5%。而其中一些学区最好和交通(到纽约市)最方便的地区,房价已经逼近甚至超过2006年峰值。由于目前的经济好转,贷款利率持续偏低,高科技就业华人增多购房需求仍然旺盛,尤其是和纽约曼哈顿中城隔岸相望的新泽西地区内的房市,仍保持在持续上升趋势。

而美国热门地产网站Zillow公布的数据,今年6月新泽西的房屋平均销售价格为279,500美元。新泽西州的平均房屋价值下降1.0%,该网站还同时预测,未来一年,新泽西房屋价格仍然会有1.4%的下降。

[caption id="attachment_138619" align="aligncenter" width="500"] 5月新州房产市场分析显示2013年售价开始回升[/caption]

房屋抵押严重缩水  现金购房价格好、成交快

在美国购买地产,贷款是非常重要的一部分,而部分银行为了吸引顾客,低利率和免手续费等优惠条件,吸引不少购房者。也有银行提出首付10%的房价,就可以通过普通贷款和特别贷款购房。而2006年后房屋价格大幅度下落,新泽西的拖欠抵押贷款的百分比为17.0%,这是比全国平均拖欠贷款的6.0%要高出很多。新泽西有许多房主现在仍然处于“水下”(underwater)抵押贷款,这也就意味着,他们的银行贷款数额,超过他们的房屋实际的市场价值。而新泽西“水下”房主约占总地产总数的16.7%。

高峻峰介绍,随着人民币市场波动,加上美国房地产市场的回暖涨势,为许多来自中国的投资客看到了商机,投资美国房地产市场成为保值的重要投资之 一,美国政府的货币政策,也决定房市价格一定上涨。尤其是新泽西与纽约通勤线路上的物业,价格涨幅相对较快,出手成交速度也快,如果遇到贷款审核的繁杂手续,相对优势竞争就看付款方式了。

新泽西的公立教育总体在全美排名第3。新泽西Short hills与纽约市半小时车程,2014年被美国时代杂志(TIMS)评为全美最富裕的十大城镇之一,密尔本高中也曾经名列新泽西高中排行榜榜首。Short Hills有近4000户新建的高档社区,平均房价在200万 美金。而购买该地区物业的主要群体,来自于稳定的高收入家庭。其中也不乏有中国投资者。房价稳健成长,也有助房地产复苏。而大部分现阶段新州房产买家,主 要还是以投资为主,支付方式也大多是现金交易。在对比较热门的物业相同出价中,现金交易的购买者,往往可以争取到较大的优势。

对于部分以地产投资为目的的华裔来说,1500至2000呎的房屋,价格在25万至35万元之间的物业最受欢迎,尤其是临近大学、有好的公立学,都非常“抢手”。高先生今年初就计划出30万左右的流动资金投资房产,而遭遇了3次已经看好的霍博肯市的公寓房子被几乎同等价格的现金交易投资人“抢走”。高先生告诉记者,30%的商业房首付后,有许多复杂的贷款审批手续,任何一位卖家,也不希望拖拖拉拉一两个月的贷款手续,到头来又被拒绝,然后再要重新上市寻找买家。而从事贷款业务的资深贷款专员林女士介绍说:2006年后房价持续下跌,到目前为止,新泽西仍有16.7%的物业,仍然在贷款抵押值“水下”。新州的拖欠抵押贷款的百分比为17.0%,比全国平均值6.0% 高出许多也就不足为奇。而从银行角度考虑,不会希望看到任何一个贷款人,因为“水下”物业而索性放弃物业,由此,银行将通过更加复杂的抵押物拍卖程序。由 此建议有意投资地产者,一定要提前做好功课,确定自己的最高贷款额度并准备好左右手续,一旦选择到好的物业,就可以及时完成购买手续。

美国房地产市场持续回升的同时,2013年 以前的大投资者获利抛售、外国人停止购买、当地居民收入增长跟不上房价增长速度、贷款公司要求太高、按揭利率有上升趋势等诸多因素,都对房地产市场有很大 影响。房地产中介公司的信息日渐公开和透明,投资者可以通过很多途径了解到更加全面和细致的信息,采访的每一位地产中介和贷款代理,都不约而同的提出建议:房价全面“绿盘”时,投资要谨慎。

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