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新加坡私宅抢租户 卡位全攻略

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2015-06-26  来源:居外综合

今明两年,新加坡每年将有约2万个新私宅单位完工,进入历史性的完工高峰期。随着完工的新公寓越来越多,旧公寓自然得调整租金来留住租户,整个租金市场的竞争日益白热化。目前是“租户的市场”,即便受限于财务预算,市场是否为有意租房者,提供了更多、更好的选择?在租房市场渐露疲态的同时,私宅业主又应如何灵活调整,以守住利益?

[caption id="attachment_134325" align="aligncenter" width="600"] 新加坡私宅抢租户 卡位全攻略[/caption]

张先生最近找房子,将目标锁定在罗弄泉(Lorong Chuan)地铁站一带。

刚 于去年完工的崭新共管公寓——The Scala,一个楼面介于1000至1100平方英尺的单位,月租金约3700元至4700元。不过,对面已有20年屋龄的翠登苑(Chiltern Park),一个面积约1200至1300平方英尺的单位,月租金约3250元至3900元就可以入住。至于附近已有30年屋龄的春景花园(Chuan Park),租金更低,2400元至2900元就可以租到一个面积约1200至1300平方英尺的公寓单位。

今明两年,我国每年将有大约2万个新私宅单位完工,进入历史性的完工高峰期。随着完工的新公寓越来越多,旧公寓自然得调整租金来挽留租户,整个租金市场的竞争日趋白热化。

根据市建局的数据,核心中央区(CCR)的豪华公寓租金跌幅最大,过去一年下滑了4.9%。其次是中央区以外(OCR)的大众化公寓,跌幅为3.5%;其他中央区的中档公寓,租金年比下跌2.1%。

受访的房地产分析员都表示,目前租赁市场的房子一般上都需要更长的时间才会找到租户。业主有必要提早开始招租,并且在选择租户时必须有更灵活的要求。

高纬环球(Cushman & Wakefield)研究主管李敏雯说:“以中高档的共管公寓来说,过去平均三个月就能找到租户,但是现在平均需要六个月。如果是面积超过2000平方英尺的豪华公寓,甚至可能超过六个月才能找到租户。”

智信研究与咨询(R'ST Research)总监王伽胜指出,现在业主一般都会在租约到期之前的大约两个月,就找租户商讨,并且自动减租大约10%,来挽留租户。

“由于新的租户不容易找,而且在旧租户迁出、新租户迁入的过渡期间,容易出现空窗期,所以不少业主都宁可给予更多折扣以留住旧租户。”

一套房子的租金,取决于很多因素:地点、面积、共享设施、屋龄、楼高、景观、附带装修和租用条件等。一般而言,公寓越靠近市区、地铁站、购物中心、国际学校等提供便利的设施,需求肯定越高,租金行情自然较好。

同样一笔1800元的预算,可以在武吉巴督租一个可以让全家大小居住的四房式组屋单位,但也可以在第21邮区租一个只适合单身者居住的300多平方英尺鞋盒公寓单位。(见表)

至于2700元的预算,可以在市区的经禧圈(Cairnhill Circle)租一个500多平方英尺的小型公寓,但也可以在蔡厝港的沄湄园(Windermere)租一个楼面达1400多平方英尺的大型公寓单位。

如果预算有4000多元,固然可以在滨海林荫道租到一个700多平方英尺的公寓单位,但也能在郊外租到一间楼面达2000多平方英尺的排屋。

业主如何“锁定”租户?

欣乐国际执行董事麦俊荣指出,如果房子面积很大,应该将目标租户锁定在“家庭”型租户。但是这类租户一般希望房子靠近学校,以及方便校车接载服务的地方。

如果房子面积很小,应该将目标锁定在单身者或年轻夫妇,但是他们一般只会选择住在工作地点附近,或者设施较便利的地点。

如果想租给外国人,交通将是一个重要因素,因为新加坡的拥车成本高,外籍高管如果只打算在新加坡逗留一两年,一般不会在新加坡买车。他们通常也会较倾向于居住在已经有同样国籍社群聚居的地区,甚至是公寓项目。

短期租约需求殷切

王 伽胜认为,业主也不妨考虑提供稍短期的租约来吸引租户。“虽然租约一般是一年,但是急需租户的业主,不妨考虑给予六至九个月的租约。”他认为,短期租约的 需求出现越来越殷切的趋势,一方面是一些租户担心经济局势不明朗,工作没有保障,也有一些租户觉得自己可能会在短期内被调派到其他国家,或者可能缩短在新 加坡的工作期限,因此并不愿意签署太长的租约。

对业主来说,租户准时付房租是基本条件,再来就是必须保持房子的整洁,不能损坏家具和装修,不能骚扰邻居,或者经常举办嘈杂的聚会,如打麻将、烧烤会等。

租房有装修好,

还是不带装修好?

至于房子是不是应该附带装修则见仁见智,视不同租户的需求而定。不过,大多数租户都不会购买大型的电器,因为他们必须考虑到将来搬家时可能很麻烦,所以附带冰箱、冷气、洗衣机,甚至是电视机、床架和餐桌的房子,确实会比较容易吸引到租户。

王伽胜说,由于许多外籍高管的租金津贴越来越少,甚至完全没有,所以租户已越来越实际,不会在装修和家具上花费太多钱。他们一般只愿意花些小钱,来购买一些轻便的家具,例如茶几、桌灯,或者是比较私人的物品,例如床褥、床单等。

特别是鞋盒公寓,由于一些家具必须量身订造才适用,再加上租户一般是单身者,所以必须附带装修和家具才比较容易找到租户。以组屋来说,由于目标租户包括学生或者低收入打工族,因此当中不少人也会较倾向于选择附带全套家具的房子。

麦俊荣说:“除非是已经在新加坡住了很久的外籍人士才会拥有自己的家具,他们宁可选择租用不带装修的房子。当然,也有一些公司会给予外籍高管一笔搬迁费,让他们把家具从国外搬运到新加坡来。”

一屋多租有利也有弊

业主也不妨考虑给予较短的租约来吸引租户。短期租约的需求有越来越殷切的趋势,一方面是一些租户担心经济局势不明朗,工作没有保障,但也有一些租户觉得自己可能会在短期内被调派到其他国家,或者可能缩短在新加坡的工作期限,因此并不愿意签太长的租约。

——智信研究与咨询总监王伽胜

把公寓分租给几个租户,可能会给屋主带来更多麻烦和问题,但在淡静的房地产市场,这个方法或许是更快出租的方法。

王伽胜表示,出租市场目前的情况是,除非私宅是鞋盒单位,否则一般上都是一个单位出租给至少两个租户。

有能力租下整个单位的租户,大多是高档私宅租户,这类租户的背景多数是职位较高的外派人员。在大众化私宅和中档私宅当中,很少有租户能一个人租下整个单位。

王伽胜说:“租用大众化私宅和中档私宅的外派人员或外国专业人士的房屋津贴,都比较有限或根本没有获得津贴。”

他甚至观察到在市区的旧私宅,由于房间的空间更大,也吸引到两个租户共同租用。其中一个这类私宅是美芝路的美雅大厦(The Plaza)。“这个私宅的空间相当宽敞,能满足那些讲究实际、对价格敏感,以及要住在适中地点的租户的需求。”

由于出租市场疲弱,许多租户知道屋主更愿意接受多个租户共租一个单位,以便更快地把公寓租出去,因此这些租户也尽力尝试找朋友合租单位。

分租收租麻烦 总租金却更高

李敏雯认为,若出租给多个租户,向他们逐个收取租金时显得比较麻烦,但租金收入却会比较高。例如,一整个双卧房的单位若租给单一租户,月租是4000元;若分租给两个租户,一个房间每月可收取2500元,总租金收入可达5000元。

然而,事事无法两全,麦俊荣表示:“租金收入虽然更高,但也更多头痛的问题将接踵而来。”

麦俊荣表示,屋主跟一个租户接触通常会比要跟多个租户接触,少一些头痛的问题。多个租户同住也更可能引发冲突。

此外,出租房子给单一租户,租金收入会更为稳定。例如分租房子给四个租户,一旦其中一个租户退租,屋主就要再寻找新租户取代。

他认为,房子的保养也是一个问题。单一租户会觉得更有责任要照顾好整个房子。若出租给几个租户,他们大多不会去照顾浴室、厨房、客厅和阳台等共用空间。

至于出租给多个租户是否造成屋主必须承担更大的开销,分析师认为要根据情况而定。麦俊荣指出,若屋主也帮忙租户支付水电费,开销会更大。另外,当几个陌生人同住在一个房子内,房子的磨损程度将会更大。换言之,屋主得在更短的时间内花钱装修房子。

李敏雯则认为,屋主的开销未必会更大。例如,若房子有多个租户,屋主一般不准许他们使用厨房,因此不会有相关的煤气和水电费。

另一方面,近年来,双钥匙私宅单位开始进入市场,但分析师对于这类单位是否受到租户欢迎,也持有不同的看法。

李敏雯认为住在双钥匙单位内的不同租户,可各享有自己的空间,并保有个人隐私。

不过,王伽胜表示,若屋主也住在双钥匙单位内,这类房子对租户将没有多大吸引力,因为租户会感觉没有自由和隐私。

“若屋主不住在同一屋檐下,多数租户觉得他们还是能跟其他外国人同住一个单位。若屋主也住在屋内,租户大多会要求大减租金。”

他指出,在当前的疲弱出租市场中,屋主要出租整个双钥匙单位可能不容易。他或许会住在其中一个钥匙的单位,并折价出租另一个钥匙的单位。

双钥匙单位的水电账单无法分开,屋主要向租户收取水电费会不会很困难?王伽胜认为,要计算租户到底用了多少水电的确不容易。

他建议,若其中一个单位是自住或先出租,屋主可以留意水电费是多少,接着比较出租另一个单位后所多出来的水电费,大概就是新租户须承担的水电费。

不过,他还是提议屋主为双钥匙租户承担水电费用,“既然目前的出租市场疲软,屋主应该给租户甜头。如果多出来的水电费不是太多的话,一些(住在屋内的)屋主应该承担水电费,以弥补租用双钥匙单位的租户所失去的隐私”。

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