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租屋取代买房 为何只有德国做得到?

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2015-05-27  来源:居外综合

很多人喜欢屯房养老,房子愈多愈有安全感,但近年房价薪资涨幅不同调,买房自住都有困难,遑论买好几栋。其实近年热钱炒房风气盛,许多国家都举德国为例,鼓励租屋,但是要打破房产迷思不是喊口号就行,德国的住房政策其实在战后就开始奠定。

租屋取代买房 为何只有德国办得到?

租屋取代买房 为何只有德国办得到?

战后重建,政策冲盖房

德国的房屋拥有率是 43%,在已开发国家中排名最低,这是战后德国重建时政策实施的结果。1945 年五月德国投降之际,德国境内有 20% 的房子成瓦砾,225 户房子消失,200 万户毁损,1946 年统计当时西德短缺的房屋数量为 440 万户。

当然房屋只是战后德国亟待重建的项目之一,经济停摆、零融资、货币成壁纸,如果要让德国人有地方住,唯一能使得上力的是政府政策。

德国房屋政策:要使所有人都受益

当时在失业率极高的情况下,还要避免激进份子与共产党趁虚而入。当时德国第一任房屋部长就提到,欧洲共产党选民的数量与住房率成反比,意思是人民有地方住,有工作可以做,共产党势力就难以壮大。就是在这样的政治性担忧下,西德开始设计房屋政策,尽其所能让所有德国人都能受益。

西德在 1949 年成立之后,首次推出房屋法,鼓励建商盖房,但前提是房屋的配件、大小、租金都要适用于最广泛的大众。在政府直接补助、慷慨的税收豁免下,政策奏效。1962 年短缺的房屋数量减少到 65.8 万户。

政策不鼓励买房,抑制炒房风气

但德国大部分的新房都供出租,原因是银行对房屋贷款非常严格,且头期款门槛太高,使得潜在的买家不多,很少德国人可以一次拿出这么多钱。且德国法律限制租金涨幅三年内不得超过 15%,还有,德国不让房屋贷款抵税。

一来一往之下,加上稳定的出租房供给,以及德国房价涨幅非常慢,使得德国房屋租金涨不起来。报导指出,买房动机如果是建立在房租上涨的市场,那么房租停滞即可抑制买房心里。

英国限制过头,公共住宅品质低下

然战后有住房短缺问题的不只德国,英国政府也花了一大笔钱鼓励盖房,但英国房屋拥有率达 66%,比德国高很多,租屋风气并不兴盛。

经济学家认为,德国在私人投资与政府政策之间取的了更好的平衡,像英国政府也补助盖房,但最后只有公部门、地方政府,与非营利开发商符合标准,扼杀了私人企业进入租屋市场的空间。

报导指出,英国对公共住宅建商实行严格的租屋与建筑成本限制,却牺牲了房屋品质,英国人都认为,只要是公部门盖的房子,都变成是穷人住的。反观德国松绑租屋规范的时间比其他国家都早。

软硬兼施,德国住房满意度达 93%

德国公共政策的角色是在不受控制的自由市场,与政府严格介入手段之间取得平衡,且德国住房铁律成功避开如蝗虫一样的资金热潮,因为相较其他国家,德国房地产市场对这些投资人而言一点都没有吸引力。

高品质公共住宅、低租金的环境,使德国人对住房政策满意度很高。OECD 调查,超过 93% 的德国居民满意现在的住房状况,房屋拥有率高的国家都不见得有这么高的满意度。

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