海外置业不是有钱就能任性

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2015-04-14 来源：居外综合

2012 年到2013 年间，中国投资者在澳大利亚地产外商投资者中名列首位，销售额高达约60 亿美元，此时，突然爆出许家印在澳大利亚购房“翻了船”，对如今大热的海外房地产投资者如兜头一棒，不得不回头审视自己。

估计许家印自己也没有想到，去年刚刚砸下3900 万澳元大手笔买下的位于悉尼Point Piper 的豪宅Villa Del Mare，今年就要因违规被勒令卖掉。

[caption id="attachment_122990" align="aligncenter" width="360"] 海外置业不是有钱就能任性[/caption]

澳大利亚财长近日签署文件，严令中国恒大地产集团董事局主席许家印旗下公司在90 天内，卖出去年以3900 万澳元（约合人民币1.9 亿元）购买的海边豪宅Villa Del Mare，且不论销售价格多少，必须限期售出，否则将面临起诉。

这是澳大利亚政府自2006 年以来首次打击外国对住宅房产的投资。澳大利亚财长在声明中称，Villa Del Mare 由中国香港上市公司恒大地产旗下的Golden Fast FoodsPty，通过一系列在澳大利亚、中国香港和英属维尔京群岛注册的空壳公司“非法”购买。

这则消息一方面震动了对澳大利亚房地产投资抱有热望的中国投资者，另一方面，这只是一次正常的执法行为，不会影响外国投资者对澳大利亚房地产的正常投资。

随处可见的投资风险

由于人民币进入缓慢贬值通道、国内缺乏具有永久业权并且收益稳定的可投物业，A 股市场又风险难测，中国高净值客户掀起了一股海外置业风潮，澳大利亚是投资首选。

为什么许家印的置业交易被澳大利亚官方叫停了?原因很简单，触犯了当地的法规。根据澳洲FIRB（海外投资审核委员会）的规定，自2008 年以后，居留签证少于12 个月的海外人士禁止购买二手物业，即便用公司名义购买，但大股东的身份依然要符合该要求。

表面上看，Villa Del Mare 的购买者“金快餐”是一家在澳大利亚设立的公司，但该公司的股权为一家注册在中国香港的外国公司，实际控制人为没有二手房购买资格的许家印。因此，上述购买安排轻易就被识破，仅仅是一桩很不高明的法律规避行为，加之许家印在购房过程中的高调表现和不避讳的实际使用行为，更让该交易的非法性欲盖弥彰。

事实上，根据澳洲统计局和FIRB 的数据显示，过去7 年来，中国买家已在澳洲物业市场投入近200 亿澳元，预计在未来7 年，数字还将增长近两倍达360 亿。而他们每年的平均投入为45 亿澳元，占新房销售总量的12%，多数集中在全国降价最高昂的地区，其中18% 在悉尼，14% 在墨尔本。

而目前正在征求公众意见的澳洲财政部公布的一篇公议文件《Strengthening Australia’s Foreign Investment Framework 加强澳洲外国投资纲要》显示，这份长达33 页的文件中，有八大部分提到了海外投资的申请程序、要求、费用，不仅是对住宅（现有房子和待建期房），还特别单独论述了农业投资的审批，此外还专门列出一章谈到了违规处罚，这也是针对前几年的违规没有受到应有惩戒的亡羊补牢之举。

那么，当许家印这样的富豪在海外投资都会因对当地法律和法规的不了解而栽了跟头，作为投资者的我们又该如何呢？两位澳洲资深投资人士，让他们来为即将赴海外投资的你支招把脉，或许能让你从中找到自己需要的那部分资讯。

海外投资的文武之道——要敢做、有度

我认为富豪许家印在澳洲的失手，决不意味着澳洲对海外投资者收紧政策和关闭投资大门，因为澳洲新房市场（公寓楼花和别墅期房）始终都对外国投资者们实施等同国民待遇的开放地产政策。所以单一违规事件，不应该阻挡中国企业海外开疆扩土的趋势和潮流。

但作为投资者，我们需要始终对海外资本市场充满敬畏，将规避风险放在第一位，投资行动中才可以无畏。

我们要做的第一要务就是要了解投资目标国的市场环境与交易规则。惟有对海外投资目的地的离岸金融资产，包括房地产在内的市场多加了解，规避盲目应用国内短期形成的投资思维和投资习惯，才能避免未来的灾难性后果。

拿许家印案例来分析，虽然表面上看澳洲开始严格遵循FIRB的审核要求了，但这恰恰给了海外企业和个人投资者们更加安全、合法、公平的投资澳洲的一种保障和承诺。总结来看，澳洲房地产的市场仍有很多预期：

首先，既然不能违规购买二手房，投资者必然转投全新物业，因此，别墅类新房价格增长在2015 年仍将持续；其次，海外投资者仍将大量涌入澳洲房地产市场，基于澳洲等同国民待遇的新房贷款政策；目前澳洲海外投资位列前四位的美国、加拿大、新加坡、中国等地无法在本国提供给购房人持续贷款的情况下，澳洲银行和金融机构却可以给予海外个人房产投资者最高300 万澳元的贷款额度（相当于1500 万人民币的住房抵押和融资的上限）。

第三，澳洲目前正经历60年来的最低住房抵押贷款利率, 4.6%的贷款利率甚至已经低于租金回报率了，全球地产投资可以实现在澳洲以租养贷、以房养房，因此在低空置率、高租金回报、住房供给关系紧张的市场行情下，不会阻挡中国房企进行澳洲房地产拓展的脚步；最后一点，美元走强，澳元创新低，美元持有者大量收购和拥有没有房地产税、物业税、遗产税的澳洲房地产和土地资源储备，只要澳洲税务政策不变，汇率在低位徘徊的时候，澳洲房地产市场依然持续走强，成为世界各地房企和个人投资者的青睐之地。

如果投资者希望进行海外投资的话，那么从房产财商教育者和离岸房地产配置专业角度，我的分析和建议有几方面：

一是国内个人投资者可以跟随市场脚步进行资产风险分担，规避人民币贬值和单一收入来源的风险；二是个人房产投资者在面对海外多国市场选择时更应该摒弃中国思维和判断方法，而是以投资目的地的业已成熟的投资规律和标准进行市场和产品的筛选；三是国内的个人房产投资者抵御市场风险的能力更弱，因此更应该对未来的市场预期风险做离岸资产的风险分担布局；四是个人房产投资者不应该被“海外”和“看不到”而把“不作为”当做借口，因为闭关锁“思”是财富走向平庸甚至覆灭的前兆。

海外投资要信息对称透明

作为一名在澳洲长大，曾经在澳洲国家银行工作过的华人，我认为，此次许家印在澳洲投资的话题之所以被爆出来，很大程度上得益于其个人的明星效应以及中国媒体扭曲解读了澳洲政府的真实目的。

需要明确的是，澳洲政府并非针对某一个人的行为，而是查整个相应的事件，因为澳洲法律规定，海外投资者不管怎样利用结构设计或变通方式来澳洲获取二手房都是不允许的。这并不是针对中国投资者的，而是很久以前就已经有了。

这就好比在北京，外国人炒房或是买车必须摇号一样，都是有相应的法律法规。以前可能这条行政法律没有被很好地执行，但现在不一样了。所以对普通投资者来说，接下来去澳洲的投资最需要注意的就是信息的透明与对称, 确定投资风险的高低。

所以如果有条件的话，建议投资者在进行海外投资时，选择有知名的、有资信的布局全球资产配置的投资机构，为什么呢？因为对专业的机构来说，投资是长期的市场行为，作为市场的参与者，机构与机构之间可以有效避免出现信息的不对称，同时，由于专注于长期的市场声誉，所以他们会尽量帮投资者赚到钱，才能走得更远。

而对于中国人来说，房地产的确是比较好的投资渠道，一个原因是杠杆比例高，银行对房贷的授信比例大，另一个这也是个人可以选择抵御通胀最好的办法。那么澳洲的房地产行业之所以非常适合个人投资，主要是三点，一个是源于其价格的透明，不会因为海外投资者而出现提价等现象；第二是澳洲的房子是永久产权，世代传承；第三就是澳洲的房子约等于每7 年翻一番的，那么在有80% 的资金是来自银行杠杆的情况下，资本的内部收益率就很可观。值得注意的是，目前澳洲的房贷得益于澳洲的货币政策五十年来新低，投资者借来的资金极其低廉，而且澳币兑人民币呈现的也是单边走低的态势——比如去年此时，人民币对澳币大约在1:6.32左右，而今年已经到了1:4.8 左右，等于说国人去澳洲投资买房已经无形中打了个折。

还有重要的一点就是，投资者最好多注意当地政策的变动，这样可以有效避免出现违规的情况：比如海外人士在澳洲不能买二手房；海外人士可以买全新房和期房作为投资，如果买空地需要在一年内开工建房；有长期签证的澳洲非永久居民可以购买一套二手房用于自住，离开澳洲时必须在3 个月内出售；而以上所有的房产购置都需要申请FIRB 并事先获得批准。