新加坡市区重建局更换了15年未变的私宅价格指数计算方式，以更准确地反映本地私宅市场中的价格变动。
市建局指出，修订私宅价格指数（Property Price Index）是因为新加坡私宅种类已日趋多元，不仅出现更多小型鞋盒私宅，早年兴建的私宅也逐渐老化，显著改变了私宅市场的结构。
[caption id="attachment_121433" align="aligncenter" width="360"] 新加坡私宅价格指数采用新计算法[/caption]昨天公布的今年第一季私宅价格预估数据已开始采用新计算法。新计算法除了单位地契、落成状态、私宅种类和地点之外，还考虑到更多影响屋价的因素，包括单位屋龄、单位面积、是否靠近地铁站等。
采纳了新计算法的私宅价格指数，除将与建屋发展局去年底开始采用同样计算法的组屋转售价格指数接轨，也能与日本和法国等市场的先进住宅价格指数并肩。
私宅价格指数的基年从1998年第四季调整至2009年第一季，与去年底调整基年的组屋转售价格指数一致。
此外，私宅价格指数覆盖的私宅范围扩大了，能反映所有私宅的新推出和转售价格走势；旧指数的私宅涵盖率约90％。
ERA产业主要执行员林东荣把指数新计算法形容为：“这就好比将水进一步蒸馏至清至纯。”
根据市建局文告，私宅价格指数过去采用的“分层计算法”（stratification），先根据私宅种类划分小组，再取得每组价格中位数，按过去12个季度的移动平均交易量，为不同组别加权，综合算出每季私宅价格指数。
这种方法较简易直接，但随着近年来私宅种类增加，它面对一定的瓶颈，无法辨识私宅的新旧和大小，却又不能进一步细分，因为这可能导致指数波动性增加。
新计算法称为“分层特征回归法”（stratified hedonic regression），细分出影响房价的屋子特质，包括地契、屋龄、面积、地点等，并从指数中去除这些特质的影响，只留下受时间因素影响的部分，并改用按固定的权值来综合算出每季的私宅价格指数。
固定权值（fixed weights）反映总体交易资产的价值，可减少指数因交易量起伏而出现的波动，当局将每隔三年检讨权值。仲量联行东南亚研究部主管蔡炎亮认为，新计算法让指数能够反映房价在本质上的改变。
市建局的私宅租金指数也将采用新计算法。
值得注意的是，尽管新算法只从今年第一季起生效，但若根据新算法进行回算，私宅价格指数过去一年四个季度的跌幅，似乎都比按旧计算法的跌幅小。
按旧的计算法，整体私宅价格在2014年全年累计下滑4.0％；第一季至第四季的跌幅分别是1.2％、1.1％、0.7％、1.1％。
按新计算法，去年第一季至第四季的跌幅分别是0.7％、1.0％、0.8％以及0.8％。
对此，市建局发言人说：“累计价格跌幅上的微小差别是计算法改变所致，按新算法对2014年的私宅价格指数进行回算测试，显示价格动态的大趋势（跟旧算法）一致，细节的差异并不大。”
欣乐国际执行董事麦俊荣表示，新旧计算法在变化率和波动率方面的差别极小，新计算法代替旧计算法“不会对买家的投资决定和政府的私宅政策带来任何影响”。
开发房地产交易信息网站SRX的StreetSine联合创始人兼首席技术官李俊旸表示，市建局的新计算法与SRX的计算法一致，对公众是一件好事，他们做决定时可参照更一致的数据。
私宅价格指数在采集原始数据方面也有所进步。新推出的销售数据来自发展商，该数据将剔除所有发展商提供的折扣和回扣，以得出新推出单位净价。
转售和楼花转售数据则来自土地管理局所收到的买卖禁令（caveats）；由于申请买卖禁令不是一个强制性步骤，过去的转售数据并不全面。
如今，市建局将从第三方，即国内税务局获取印花税数据，使私宅价格指数覆盖所有私宅。
市建局也将缩减私宅价格指数子指数，从目前近50个缩减至6个，以反映更广泛的价格趋势。
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