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小投资大回报 澳洲房产投资客大谈生意经

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2015-03-27  来源:居外综合

案例一:

Jason在2005年购买了悉尼市中心附近的公寓(靠近市中心及各大学)。这套两房公寓约40万澳元。2005年他支付了订金10%,印花税约1万澳元。3年后项目建成,签订购房合同时,交纳房价首付20%。3年间共计支付房价30%的款项,即12万澳元。当时贷款利息较高,约6%~7%一年,只还利息不还本金。

2008年,Jason现房入住,开始支出房产税、维修费,他每年自己要贴的费用大约在2万-3万澳元。如以5年计算,其间共支付10万-15万澳元左右。

但是,Jason为了使投资最大化,公寓自住一间,出租一间。单间出租每周租金约180澳元,目前租金单价增长至280-350澳元(整套出租能租更高一点),租金抵消了Jason部分利息。

目前的贷款利息不到5%,70%的贷款即28万澳元每年利息约1.4万澳元,而租金回报约3万澳元一年。

目前该区两房出售价位约75万澳元,两房整套租金在650澳元一周。如果出售,相当于赚了35万澳元。扣除各类支出,净赚约15万-20万澳元。

案例二:

澳洲留学生Amy在以月供形式投资了一处房产,总价值约为40万澳元,她在澳大利亚留学3年的学费是6万澳元,生活费是每月1000澳元,总计3.6万澳元,总的留学和投资成本大概50万澳元。

这套三房房产,Amy自住一间,其余两间分别租给了两个学生,一名国内和一名国外的,每间的月租是800澳元,两间一个月的房租收入为1600澳元,3年下来的收入为5.76万澳元,除去一些维护成本大概为5万澳元。近几年澳大利亚房价持续上涨,每年的平均涨幅为10%,Amy投资的地段稍微高于这一涨幅达到了12%,3年后该地产转手价格为56万澳元,最终3年下来因为房子所获得的总收益为61万澳元,减去留学和地产投资的成本,她还赚了11万澳元。

近几年澳大利亚房价持续上涨,每年的平均涨幅为10%

近几年澳大利亚房价持续上涨,每年的平均涨幅为10%

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案例三:

上海人Katharine一次去墨尔本游玩的机会,接触到当地开发商做的房产推介会。这个项目位于墨尔本西南Williams Landing,2009年的时候还是一片未开发的荒地。有商业头脑的Katharine觉得这个项目让人动心,项目紧挨着政府计划开通的地铁,作为轨交房,未来几年通车时,房价一定会上升。由于是别墅,拥有土地面积,Katharine总共付款5.7万澳元买了550平方米地块,地价价格当时为26万澳元,购买土地后,开发商将在12个月内统一开发打造居民社区。这是Katharine第一笔海外地产投资,等待房子建筑好之后,付清首付并开始办理贷款。然而此时,Katharine家人在投资方式的选择上与她发生分歧。家人认为,背负一套海外房产的贷款压力很大,于是,Katharine在家人劝说下,在半年时间内将地块转让出去,约盈利2万元人民币。

目前该社区已经建好,同一社区400平方米房产市场价约为33.56万澳元,另有512平方米的大户型市场价为41万澳元。“这是一个惨痛的教训,如果当初没有转让出去,5年间房价差不多涨至42万澳元。”

投资理念成熟起来的Katharine现如今在墨尔本又投资了一套别墅和一套公寓。“公寓靠近市中心有名的富人区,是一套学区房,附近有整个墨尔本排名前十的公立和私立学校。两房55万澳元 2013年6、7月份买下,首付5万多澳元,现在项目刚刚动工。准备子女就学读书用的,租金也可以收到每年2万澳元的回报。”

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