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投资英国街区公寓出租收益堪忧 英格尔与威尔士租赁毛利最高

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2015-02-02  来源:居外综合

将家庭住宅分割为几间卧室兼起居室,或“多用途住宅”(HMO)已经不再是Buy-to-Let(买来租)行业里最赚钱的方法了。

所谓的“多单位块永久业权”(multi-unit freehold blocks),意味着购买一块街区的公寓,或将一栋建筑改建成公寓,这种方式在2014年10月和12月之间为投资者赚取了9.3%的利润。

相反,一些房产投资商,如开发商Jim “HMO Daddy” Haliburton利用HMOs模式,在同一时期才赚到了9%的利润。

这些数据是以2011年以来发生的上千起真实的交易为基础计算出来的,它们是“毛利润”(gross)。这意味着这些数据没有将成本考虑进去,例如物业费、维修费、地租或像代理费和所得税这样的附加费用。

下面这张表格比较了HMO,街区公寓(blocks of flats),以及传统的Buy-to-Let方式所能赚取的利润的差异。

向街区公寓投资幷不便宜。一栋包含8间公寓的建筑在伦敦以外开价50万英镑,而在伦敦市中心则开价400万英镑。然而,今年来买家购置街区公寓的平均预算已经下跌了。在2011年早期,平均预算是 932,148英镑,首付44%,而现在投资者们的平均预算是497,644英镑,首付36%。一般来说,房东将公寓出租给个人,向他们收取房租和地租。

现在,投资者可以购买一栋改建过的维多利亚式建筑,位于诺丁汉,带有8个公寓,售价47.5万英镑。另一栋带有20个公寓的大建筑位于伦敦的Canary Wharf,售价3300万英镑。

HMO租赁模式带来的利润比很多传统的Buy-to- Let模式要高,但是去年以来,收益有所下降。代理商Mortgages for Business的维特阿克(David Whittaker)表示, “街区公寓的利润超过了HMO是令人惊讶的,不过这可能是因为在此时期街区公寓的交易量恰好非常庞大。”故其认为HMO将继续表现良好。

由于规模经济效应,街区公寓显得更为合算,是那些资金充裕的投资者的首选。而同时,由于仍然存在大规模的需求,HMO将继续表现良好。维特阿克说:“出于多方面的原因,像工资水平问题,很多租户并不能承担一套带有独立卧室的公寓。所以,出租一间房间,而不是整套公寓的方式,在2015年将继续流行。”

根据房产代理连锁商Your Move and Rees Rains统计,目前,英格兰和威尔士的平均房租为每月767镑,比去年12月份的745镑略有提高。

在英格尔和威尔士,一间租赁公寓的毛利润率是5.1%,也就是说,房东资本平均可赚达10,546镑。

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