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健康的迪拜房地产市场能驾驭低油价影响

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2015-01-30  来源:居外综合

与2008年房地产市场灾难背景不同

2008年的全球金融危机重创了国际油价和迪拜股市,迪拜房地产市场崩盘,12个月内住宅价格减半、数百亿美元的公司债务被迫重组,而迪拜股票市场在当年房市遭受重创之前的9个月曾大幅缩水。鉴于目前迪拜股指较今年5月的高峰已下滑37%,部分恐慌的投资者认为股指的下跌将预示着房地产市场再一次崩盘。

健康的迪拜房地产市场能驾驭低油价影响

健康的迪拜房地产市场能驾驭低油价影响

但分析认为二者之间存在较大差别,阿联酋已建立起强大的财政储备,政府能够继续保持较高支出,降低石油收入下降对经济发展的影响。同时,迪拜房地产市场较2008年也更加健康,更不易遭受冲击。开罗的一家地产经纪商表示,不认为低油价将对迪拜的房地产市场造成长期影响,原因是来自海湾、印度、中国和欧洲的投资需求一直存在。迪拜房地产市场无法躲避油价下跌对其造成的暂时影响,但阿联酋对石油依赖性较其它海湾国家较低,而油气储量稀少、贸易旅游发达的迪拜受到的冲击会更小。

油价下跌更多影响心理而非经济表现

迪拜房地产业于2012年开始复苏,到2014年中期已增长了近三分之一,接近2008年的峰值。过去数月房地产市场增速放缓,世邦魏理仕(CBRE)预测迪拜住宅价格在第三季度增长3%,第四季度增长2%。根据莱坊统计,1000万迪拉姆(约合272.5万美元)以下的房产价格在第三季度下降5.2%。部分投资者认为,对迪拜房地产市场而言,最大威胁来自于海湾国家整体石油收入的下降可能导致投资者的可用资金减少。与此同时,一批在2012年房地产复苏时启动的项目将于2015年竣工,新住房的供应将增加,供求关系将出现严重不平衡。

但多数分析者认为,上述判断缺乏根据,因为石油收入并非直接流入海湾房地产市场,而是会流入国库,然后再由各国政府决定将多少资金通过国家支出注入经济。阿联酋、沙特、科威特和卡塔尔在过去5年都积累了大量财政储备,足以使它们在布伦特原油跌至60美元/桶甚至更低时还能继续地保持较高支出。国际货币基金组织在阿联酋的负责人哈拉德﹒芬纳表示,目前并没有对支出进行大幅快速削减的必要,包括沙特财政部长、阿联酋经济部长在内的海湾国家经济领域高官也发表了类似的评论。分析者认为,油价下跌造成的影响更多还是在心理层面,而非经济层面。阿联酋央行在2014年提升了贷款准备金率,迪拜政府提高了土地交易费用,新的政策限制了对房地产市场的短期投机行为。尽管仍然对房地产市场看涨,但开发商在启动项目时比10年前更加谨慎。

投资者来源广泛将支撑市场渡过困难期

文章指出,由于投资者来源广泛,即使来自海湾国家的投资热情减退,迪拜房地产市场整体上也不会受太大影响。据迪拜土地署公布的数据,2014年上半年阿联酋出售的房产中,阿联酋本国投资者购买了25%,沙特投资者购买了7%,印度投资者购买了超过20%,英国投资者购买了12%。莱坊预测,2015年初,油价下跌和欧元区经济形势的不确定性将进一步影响投资热情,导致来自海湾和欧洲的住宅投资活动减弱,但阿联酋和印度投资者仍将保持活跃。另一方面,即使长期的低油价导致海湾经济增速放缓,但它同样可能增加世界其它地区的财富,一些资金可能将流入像迪拜这样的国际投资中心,这与2008年金融危机导致全球财富减少的情况完全不同。CBRE地区研究主任马修﹒格林表示,单纯由房地产市场的角度来看,油价和天然气价格下跌的确将产生办公楼需求减少等消极影响,但它同样也会给世界经济带来很多潜在的积极影响。

 

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