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伦敦最大的商业地产并购案尘埃落定 卡塔尔投资局入主中投全身而退

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2015-01-30  来源:居外综合

今晨,歌鸟公司董事会表示,包括中投公司(CIC)在内的三大股东已经接受了该公司第一大股东卡塔尔投资局(Qatar Investment Authority)与Brookfield共同提出的经过修订的26亿英镑的收购要约。至此,伦敦最大的商业地产公司并购大战尘埃落定,卡塔尔投资局通过这一商业战役,成功控制伦敦金丝雀码头金融区的大片优质商业地产,以及伦敦金融城、壳牌中心等多个区域的资产。

中投公司将出售歌鸟股份给卡塔尔投资局 投资五年收益翻倍

中投公司将出售歌鸟股份给卡塔尔投资局 投资五年收益翻倍

在此次并购大战中,持有15.8%股份的中投公司的立场至关重要。按照卡塔尔投资局的报价,中投公司即将出让的股份价值4.2亿英镑,约为5年前投资额的两倍半。

2009年8月到11月,中投公司通过全资子公司Fullbloom Investment和Land Breeze向面临债务危机的歌鸟公司注资,总共获得了15.8%的股份。

就在2014年12月,持有金丝雀码头集团的大部分股份的歌鸟公司(Songbird Estates)表示,包括持有15.8%股份的中国投资公司(CIC),美国私人投资者西蒙•格利克(Simon Glick)(持股25.9%)以及摩根士丹利地产基金(Morgan Stanley)(持股8.5%)在内的三大股东之一或更多曾经拒绝以每股3.5英镑的价格出售所持股份。

歌鸟公司持有英国第二大金融区绝大部分物业的业主金丝雀码头集团70%的股份。据《英国房产周刊》获得的资料显示,金丝雀码头集团目前拥有的物业总价值70 亿英镑,除了集中在金丝雀码头金融区的物业之外,同时还拥有伦敦老金融城、伦敦市中心黄金地带共约75万平米的优质商业物业,以及在建、待建和规划的总面积105万平米的多个大型项目,其中包括紧邻伦敦眼的壳牌总部改造等数个大型商住综合小区项目,一旦全部完工,将使公司资产额增加到约200亿英镑。

卡塔尔投资局是全球实力最雄厚的主权财富基金之一,去年底刚刚以11亿英镑的价格全面收购了位于金丝雀码头金融区的汇丰控股集团全球总部大厦(HSBC Tower),该大厦是该地区为数不多的非金丝雀码头集团所有的摩天大厦之一。该局已经拥有伦敦最著名的百货公司哈罗德(Harrods)、伦敦泰晤士河南岸的欧洲最高楼碎片大厦(Shard),并且控股英国Barclays银行、Sainsbury’s大型超市集团和伦敦证券交易所(LSE)等大型公 司,并通过持股或旗下公司拥有伦敦市中心大量豪华住宅房地产项目。

在今晨的声明中,歌鸟公司表示“现在各大股东均表示同意接受收购报价。”

歌鸟公司再次表明了他们在本次卡塔尔投资局联手Brookfield的竞购中的顾虑,其中便包括公司股价被过度低估的顾虑。尽管有这些顾虑,歌鸟公司在今天的声明中仍表示:

“董事会建议,在邀约成为或被宣布为无条件接受的情况下,股东们应接受要约。以个人身份拥有歌鸟公司股份的董事已经做出决定,在这些情况下,他们将做出同样地决定以尊重他们的股份。”

截至伦敦时间2015年1月29日下午1点前,该报价仍然可供接受。之后至少需经过14天,该要约才将成为或被宣布为无条件接受。

“对我们来说这是一则令人吃惊的决定,因为在我们看来该反馈通知给出了为何该收购要约未能反映出公司的全部价值的具体理由,”Oriel Securities的分析师MirandaCockburn表示。

歌鸟并购大战

2014 年11月6日,歌鸟公司发布公告称,该公司第一大股东卡塔尔投资局联合加拿大地产投资公司Brookfield(持有金丝雀码头集团22.1%的股份), 希望以每股2.95英镑的价格购买歌鸟所有的股份,以获得对金丝雀码头集团的完全控制,该出价对歌鸟公司估值为22亿英镑。出价的第二天(11月7日)歌鸟公司以报价严重低估公司价值为由拒绝出售。

在最初22亿英镑的出价开出三周后,2014年11月28日,歌鸟董事会公布一项独立估值报告称,该公司价值28亿英镑,每股为3.81英镑,比14年6月底财报显示的估值高出19%,比卡塔尔投资局报价估值高出30%。

2014年12月4日,卡塔尔投资局和Brookfield向歌鸟发出每股3.50英镑的最终报价希望现金收购剩余股份,对歌鸟的估值为26亿英镑,较最初报价高出18%。卡塔尔投资局还通过购买9%的Brookfield股份,强化并购伙伴关系。

2014年12月5日,歌鸟董事会发布公告称,提高后的报价仍没有反映出该公司的真实价值。但与最初报价时的完全拒绝不同,歌鸟没有建议股东拒绝这一报价。

随后的几天,陆续传来小股东同意接受报价转售股份的消息。持有歌鸟0.7%股权的EMS Capital、3.5%股权的对冲基金Third Avenue Management和持有2.5%股权的Madison International Realty公司先后表示同意出售持股。

尽管有小股东跟进,但包括持有歌鸟公司15.8%股份的中国投资公司(CIC),和另外两家大股东美国私人投资者西蒙•格利克(Simon Glick)(持股25.9%)、摩根士丹利地产基金(Morgan Stanley)(持股8.5%)保持一致,拒绝以每股3.5英镑的价格出售所持股份。

《英国房产周刊》获知,尽管歌鸟公司股票的流通性较差,而且已经5年没有支付股息,该公司资产优良,新项目充足,能与该公司物业相媲美的投资很少见。

这场并购大战,同时也是顾问团之间的较量:卡塔尔投资局和Brookfield一方聘用了花旗集团(Citigroup)、巴克莱(Barclays)和汇丰(HSBC)担任顾问机构。歌鸟公司则聘请了摩根士丹利、摩根大通(JPMorgan)等顾问机构,并聘请罗斯柴尔德(Rothschild)银行家亚 历克斯•米德根(Alex Midgen)担任独立顾问。米德根自2004年起担任歌鸟董事,对该公司极为了解,并且具备极为丰富的大型复杂并购经验。

中投公司英国资产

在此次并购大战中,中投公司的立场至关重要。

中国投资公司是经中国国务院批准,于2007年9月29日在北京成立的,是全球最大主权财富基金之一,其宗旨是提高中国数万亿美元外汇储备的回报率,同时帮 助一些国内金融机构进行资本重组。中投公司的注册资本为2,000亿美元,目前管理着大约6,500亿美元资产,其中约三分之一被指定用于海外投资

2009年金融危机期间,歌鸟公司为了偿还一笔逾8亿英镑的花旗集团(Citigroup)的贷款,引入了来自中投公司、卡塔尔投资局的注资。成为中投公司在英国房地产领域的首笔大规模股权投资。

2012 年11月,中投公司联合景顺投资(Invesco),以2.45亿英镑现金从德国房地产基金公司KanAm购得温彻斯特大厦,是中投公司在英国首次直接购 买商业房地产。中投公司方面拥有该大厦95%的产权,联合收购伙伴景顺公司拥有剩余的的5%。今年6月,中投将持有的95%的产权转让给了景顺投资,成功套现。

除了刚刚转售的温彻斯特大厦外,中国投资公司目前在英国拥有多项大型的房地产资产,其中包括2013年11月以8亿英镑从黑石集团收购的伦敦大型办公区Chiswick Park。中投公司还通过摩根士丹利和黑石集团间接投资多个房地产基金。

房地产投资之外,中投公司拥有英国最大的水务公司泰晤士水务9%的股份、伦敦希斯罗机场集团10%的股份等,并表示将向英国的大型基础建设项目投资。

为了提高中国庞大的外汇储备的投资收益,中国国家外汇管理局通过中国投资公司、成栋投资公司、华安投资、银杏树投资、绿玉曼陀罗(Beryl Datura)等投资公司在全世界寻求并投资优质资产。

 

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