居外全球房市观察：2017年Q3欧洲仍领涨但涨势趋缓

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2018-01-09 来源：居外原创

2017年3季度的全球房价排行榜Top 10中出现了6个欧洲国家，冰岛房价继续领涨全球。

冰岛的经济发展尽管出现放缓迹象，但房价增幅仍然独占鳌头。冰岛房价 2017 年 3 季度同比大涨 18.76%，高于去年 10.85% 的幅度。从环比角度来看，2017 年 3 季度房价较上一季度上涨 3.22%。

冰岛人口增长vs游客数量增长：

来源：Wikipedia

冰岛住房市场从2002 至 2007 年经历了一波上涨行情，价格飙升达到 73%以上。但从 2008 年初至 2010 年，由于该国经济受到全球经济危机的重创，导致房价大跌 32.5%。在接下来的 3 年中，住房市场涨幅总计仅为 5%，近乎停滞状态。随后，冰岛开始进入强劲的上涨通道，2014 年涨 5.18%，2015 年涨6.93%，2016 年涨 12.53%。这样的现象部分归功于旅游业带来的强大的市场需求和有限的住房供应，特别是在首都雷克雅维克。

2017 年 3 季度，由于冰岛克朗升值对出口产生影响，冰岛经济较去年微涨 3.1%，也是两年来的最弱幅度。冰岛央行预计该国经济今年的增长幅度为 3.7%，大大低于去年 7.2% 的水平。

罗马尼亚的经济发展有力，让住房市场保持良好态势。2017年3季度，该国公寓平均售价同比大涨 9.36%，略高于去年同期 9.02% 的涨幅。罗马尼亚房价在 3 季度较上一季度涨 3.2%。

罗马尼亚过去两年的强劲表现，也是该国在之前经济大幅下滑之后出现的反弹。罗马尼亚房价前几年的同比变化分别为：2009年 -24.22%，2010 年-22.08%，2011年 -6.99%，2012年-5.96%，2013年-10.43%，2014年-1.59%。住房市场是从 2015 年才开始进入复苏，经济增长和建筑行业的走好是复苏的主要推动力。该国房价在 2015 年的同比涨幅为 7.74%，2016 年更是高达 11.01%，

罗马尼亚经济在 2016 年实现了 4.8% 的稳健增长，好于2015 年3.9%的涨幅，更是一甩 2009 年至 2014 年间接近零涨幅的困境。国际货币基金组织(IMF) 预计罗马尼亚经济今年将实现 5.5%的健康涨势，2018 年经济增幅预计达到 4.4%。

爱尔兰的经济紧缩政策取得了良好的成果，被视为欧洲的明星国家。该国政府的报告显示，该国在危机早期实施的结构性改革，现在已进入了收获成果的阶段。2017年3季度，该国住宅房价同比上涨 7.62%，高于2016 年 3 季度 6.41%的同比涨幅。单季度来看，爱尔兰房价在 2017 年 3 季度环比上涨 2.72%。

爱尔兰经济去年实现了 5.2% 的健康增长，欧盟委员会认为，尽管英国脱欧和美国税收与贸易政策均存在不确定性，但该国经济今年仍保持稳定上涨的状态，预计 GDP 涨幅为 4.8%，是欧盟 2.2% 均值的两倍。

为遏制市场的投机现象，瑞典在 2016 年 6 月出台了几项新贷款偿还政策，已经显示出对住房市场的冷却效果。2017年3季度，该国房价指数上涨 5.87%，前几年的同比数据分别为：2017 年 2 季度 7.36%，2017 年 1 季度 6.59%，2016 年 4 季度 4.74%，2016 年 3 季度 7.41%。该国房价在上个季度上涨 1.67%。

瑞典持续高涨的房价在2017年年底终于有所回落

来源：Bloomberg

需求现已出现下滑趋势。瑞典统计局的数据显示，在 2017 年前 3 个月中，住宅购置数量为 38,517 套，较去年减少 7.3%。该国的住房销量在 2016 年下跌了 6.19%，前几年分别为：2015 年涨 5.93%， 2014 年涨 6.71%，2013 年涨 3.83% 。在 2017 年的前 3 个季度中，独栋别墅或双户别墅的开工数量增加 1.5%，竣工数量上涨 12.6%。

欧洲委员会预计瑞典经济今年将增长 3.2%，明年增长 2.7%，低于前几年的数据：2016 年 3.3%， 2015 年 4.1%。

荷兰的住房市场仍然保持旺盛态势。2017年3季度，住宅平均价格同比上涨 5.69%，前几个季度的同比增幅为：2017 年 2 季度涨 7.44%，2017 年 1 季度 7.11%，2016 年 4 季度 4.37%，2016 年 3 季度 7.09%。从季度角度来看，该国房价在 2017 年 3 季度涨 2.17%。

需求持续走强。荷兰统计局(CBS)的数据显示，2017 年前 3 个季度中，该国售出的房屋数量达到 175,672 套，较去年同期增长幅度超过 14.1%。欧盟委员会的数据显示，荷兰经济今年预计增长 3.2%，2018 年预计增长 2.7%。前几年的表现分别为：2016 年涨 2.2%，2015 年涨 2%，2014 年涨 1.4%。

同去年同期的上涨势头相比，大部分欧洲市场增幅开始减缓。

截止 2017 年 3 季度，诸多欧洲市场也都经历了房价同比增长。涨幅较大的包括：黑山 (房价同比增幅5.07%)，随后是斯洛伐克 (4.8%)，德国 (4.25%)，葡萄牙 (4.04%) 和拉脱维亚的里加 (2.58%)；涨幅较微弱的市场也有: 西班牙(房价同比增幅1.42%)，瑞士 (1.4%)，奥地利维也纳(1.28%)，挪威 (0.96%)和芬兰 (0.36%) ，爱沙尼亚的塔林房价与去年持平。不过，在这些国家中，只有黑山和葡萄牙在 2107 年 3 季度的同比涨幅高于去年同期。

房价同比微跌的国家包括：希腊（-1.62%)，泽西岛 (-0.64%)，立陶宛维尔纽斯 (-0.2%)，英国 (-0.08%) 和土耳其(-0.05%)。但这些国家环比涨幅均为正值：希腊 1.18%，泽西岛 0.14%，立陶宛 0.54%，英国0.32%，土耳其 0.75%。除希腊外，这些国家在 2017 年 3 季度的房价同比表现也都弱于去年同期。

与此同时，欧洲一些国家房市则继续处于水深火热之中。

乌克兰的住房市场保持低迷。尽管与俄罗斯的冲突在 2015 年正式结束，但经济却一直没有起色。2017年3季度，基辅房价同比下跌 6.89%，远高于去年同期 2.93% 的跌幅。这已经是该国房价连续 16 个季度下跌。房价在 2017 年 3 季度较上一季度下跌 2.51%。

乌克兰去年的经济实现了 2.3% 的增长，扭转了前几年的下跌颓势。IMF 预计该国经济今年增长 2%，2018 年涨 3.2%。

俄罗斯的房价表现在欧洲倒数第二位，全球排名倒数第三，不过该国的房价已经出现一定复苏迹象。2017 年 3 季度，俄罗斯全国住宅市场价格同比跌幅为 6.69%，是自 2014 年 4 季度以来最小的同比跌幅。

俄罗斯的消费价格指数曾出现一段飙升期，但稳健的货币政策有效稳定了通胀。联邦统计局的数据显示，2017 年 11 月俄罗斯的名义通胀率放缓至 2.5%，也是自苏联解体以来最低的通胀速度，较前几年的数据有明显好转，远好于 2015 年 15.5% 的数据。该国今年的通胀预计平均达到 4.2% 的水平，明年为 3.9%。

从海外置业者的角度来看，俄罗斯房价的下跌幅度要更加明显。在仅仅 3 年的时间中，卢布对美元的汇率就大跌了近 61%，从 2013 年 1 月的1 美元兑换 30.231 卢布跌至2016 年 1 月的 1 美元兑换 77.175 卢布。但是在过去的 21 个月中，这种现象得到了有效遏制，卢比对美元价格在 2017 年 11 月为 1 美元 59.409 卢布，升值幅度近31%。

人民币对卢布走势：