+86 400 041 7515

海外经销商:+852 5804 4670

周一至周日:9:00 - 21:00

莱坊研究: 今后3年内伦敦哪些片区房价会涨的"嗨" | 英国

邮件分享
打印本页
2018-03-08  

莱坊(Knight Frank)近日发布了2018年热点(区域)报告, 预测伦敦今后3年内将有哪些片区的房价增值潜力能超过大伦敦的平均水平。 与该研究部发布的《全伦敦房市报告》不同的是,《热点区域报告》更关注增值潜力高于整个城市房价平均变化幅度的伦敦住宅价格,而前者研究聚焦于所有类型房产。莱坊在这次研究中著眼于局部地区,以在建一流的房产开发项目为风向标,将新建房产的预估2018年价格与其到2021年年底可能达到的价格进行对比,得出以下片区的房价升值潜力将快于整个伦敦的平均涨幅。

距离莱坊上一次发报告已有两年。在此期间伦敦房产的开发格局已经发生了变化。比如英国脱欧公投和印花税上调。2016年新市长当选后,首都的规划政策也有所调整。

根据Nationwide数据,伦敦市场的年均价格在2017年出现8年来的首次下滑。然而,这一引人注目的数字却掩盖了这样一个现实,即目前的伦敦各区的房产处于一个增速参差不齐的市场

图1:伦敦年均房价增长(2016年10月-2017年10月)

资料来源:莱坊研究/地政局

资料来源:莱坊研究/地政局

如先前的报告所示,运输基础设施升级重建公共空间改造都是影响新建和二手市场定价的因素。

图2:伦敦市中心黄金地段房价年度变动

资料来源:莱坊研究

资料来源:莱坊研究

与之前的莱坊研究预测相比,此次研究发现的伦敦新开发热点地区的地理分布更为广泛。在价格方面,多数都是新建开发项目定价低于800英镑/平方英尺的区域,而且多数都位于一区以外。这凸显出伦敦地产开发更加注重购房者的负担能力。

莱坊认为在2018-2021年期间,伦敦将开通伊丽莎白女王线(Crossrail项目)。在大多数区域,高速轨道枢纽及周边地区的销售价格已经考虑到高速轨道线明年年底开通这一因素,不过对于那些大规模开发项目尚在筹划中的车站所在地区来说,价格可能会在未来反映出这一点。

图3:伦敦未来住宅开发“热点”区域

伦敦房市格局的主要驱动因素

1、公共设施及基建升级
对改善公共空间和升级现有城镇中心的投资有助于推动整个首都地区的需求,同时也为此前未充分利用的土地打开住宅和商业开发机会。随著对新房的需求持续上升,新社区的建设对伦敦房市将变得日益重要。

2、新建交通设施
交通设施方面的变化会刺激并开放城市的部分地区、吸引投资、创造额外的住房需求,并为交通枢纽和周边地区的市场带来新的活力。今年伊丽莎白线的开通将缩短横跨首都地区的交通时间,这有利于开辟新市场和改善现有市场的交通联系。此外,拟议和未来的交通升级计划,如高铁2号线(HS2)和Crossrail 2线,很可能进一步推动车站枢纽及周边地区的发展。

3、历史建筑改造
重建可带来一个地区特征的整体性转变。伦敦市长正与各区镇政府和开发商一起,努力为伦敦带来实质性改善。除了开发住宅房产之外,伦敦的很多规划中或目前正在开发的大规模项目还会建造新商店、餐馆和咖啡馆。在这些地区,我们认为都具有超越整体市场表现的潜力。

4、与周边区域价格差
2018年的开发热点能够反映出伦敦住宅市场的动态变化。外围地区的需求有所增加,这推动了住宅价格的强劲增长,但外区的平均房价仍低于伦敦的平均水平。随著基础设施和重建项目继续获得投资,这些地区有潜力提供更广泛的新住房。

5、新建楼盘开发
2016/17年度,伦敦新住房净供应量增至39,560套,相比之下,伦敦新住房的年需求量为66,000套。这种供需不平衡状态似乎还将持续下去。目前伦敦有很多地区正在进行大规模的开发项目,其中许多项目在近几年内将无法完全建成。鉴于需求继续超越供给,这些新社区有望从中受益,房价表现有可能超越整体市场。然而,政策格局的变化可能会对某些地区的新供应形成压力。

聚焦新热点

西伦敦 SOUTHALL/HAYES

当前价格:£600/平方英尺
2021年预测:£750/平方英尺

2019年Crossrail城铁开通之后,西伦敦区的Southall地区的交通时间将大幅减少。目前为止,该地区的开发活动很少,但有一系列大型项目正在筹备当中。这些项目将会提升该地区的服务设施水平,并将交付新住房。目前有个在建开发项目在Crossrail车站不到15分钟的步行距离内,另有8个正在筹建中的开发项目获批建造4,489套私人单元。车站周围的开发和重建水平表明,Southall的房价具有超越当地水平的潜力。

居外精选房源:

位于Southall中心的四卧室半独立式家庭住宅, 距当地设施和交通连接仅几步之遥(物业编号:36926526)

位于Southall中心的四卧室半独立式家庭住宅, 距当地设施和交通连接仅几步之遥(物业编号:36926526)

点击查看这套居外网房源的更多信息,或直接致电 400-041-7515 询盘

北伦敦 WOOD GREEN

当前价格:£650/平方英尺
2021年预测:£800/平方英尺

Haringey当地政府已经拨款30多亿英镑用于开发Wood Green地区,这其中包括60,000平方英尺的新就业空间,有望创造4,000个就业机会。开发项目还将包括7,700套新住房和一个囊括商店、餐馆和咖啡馆的新城镇中心。当地政府指出,2016年6月在Station Road路开设了Green Rooms,这是个为从事艺术工作的人士提供经济型住宿的社会企业,旨在促进该地区的重建。Wood Green地区通过Piccadilly线到国王十字站仅需15分钟。 这里也被列为Crossrail 2线的一个潜在站点 —— 这对该地区的规划十分重要,但是无论这条线路最终是否获批,重建工作都将会继续。

居外精选房源:

Wood Green宽敞而精美的半独立式住宅享有幽静的位置,俯瞰私人公共绿地(物业编号:37017868)

Wood Green宽敞而精美的半独立式住宅享有幽静的位置,俯瞰私人公共绿地(物业编号:37017868)

点击查看这套居外网房源的更多信息

伦敦西北部 CAMDEN TOWN

当前价格:£1,100/平方英尺
2021年预测:£1,500/平方英尺

Camden Town将获得“市长重建基金”数百万英镑的投资,另外还将从Camden市镇议会、Camden Town Unlimited和伦敦交通局获得100万英镑资金,以改善公共空间和投资本地商业。Camden的集市、商店、餐馆和音乐场所每周都会吸引超过15万名参观者。Camden Lock Village开发项目是重建工作的一部分,其中将包括8栋建筑、一个新的运河畔集市、数间咖啡馆和餐馆、一座电影院、195个住宅单元、一个美食区和商业空间。附近的Euston车站也将进行修缮,包括新建六个高铁站台,以迎接2026年高铁2号线首个支线的开通。另外还为高铁2号二期的开通规划了5个高铁站台,二期将从伦敦延伸至利兹和曼彻斯特。科技巨头谷歌公司计划在国王十字车站所在街道上开设一间新总部,这将巩固该大区作为商务及居住中心的地位。另外,在Euston建造Crossrail 2线和高铁2号线换乘中心的计划如果获批,将会进一步提升这一地位。

居外精选房源:

宽敞美丽的三卧室上层露台复式,位于Camden中心,邮编NW1(物业编号:36107003)

宽敞美丽的三卧室上层露台复式,位于Camden中心,邮编NW1(物业编号:36107003)

点击查看这套居外网房源的更多信息,或直接致电 400-041-7515 询盘

LISSON GROVE

当前价格:£1,400/平方英尺
2021年预测:£1,850/平方英尺

过去10年间,Lisson Grove在资本价值方面落后于毗邻的Regents Park、St John’s Wood和Marylebone等区。随著买家扩大其搜索范围,相比伦敦市中心黄金地段房价较低的Lisson Grove便可从中受益。威斯敏斯特区议会在今年早些时候为Church Street分区推出一项为期20年、耗资12亿英镑的重建计划,而Lisson Grove正坐落于该分区。作为计划的一部分,当地政府承诺,在商铺出租时,将优先考虑艺术品和古董租户,目的是将其变成一个可与波多贝罗路(Portobello Road)竞争的市场。这个综合性重建和改善本地存量住房的计划将会提升房价。

居外精选房源:

Lisson Grove的宽敞三卧室复式公寓维护良好,提供约1,100平方英尺的灵活生活空间,享有私人入口、独立客厅和连接浴室(物业编号:36929242)

Lisson Grove的宽敞三卧室复式公寓维护良好,提供约1,100平方英尺的灵活生活空间,享有私人入口、独立客厅和连接浴室(物业编号:36929242)

点击查看这套居外网房源的更多信息

近金融城 CANADA WATER

当前价格:£900/平方英尺
2021年预测:£1,350/平方英尺

由英国土地开发公司主导的CanadaWater总体规划是个耗资20亿英镑的项目,将在Southwark区内建立一个主要的新城镇中心。其中将包括3,500套新建住房,以及办公室、商店、餐馆和公共空间;这些公共空间将包含一座占地3英亩的公园、一座文化休闲中心和伦敦国王学院新校区。在Canada Water核心区域的一块8英亩土地上,Notting Hill Housing和Sellar Developments的一个以住宅为主的混合用途开发项目已经在建设中。该地区的交通已经达到很高的水准,通过Jubilee线前往金丝雀码头和西区的时间分别为2分钟和12分钟。这里也是地面交通网络的一个关键换乘中心。新的总体规划加上现有的交通网络,将促使该地区的发展速度超过更广泛的地区。

居外精选Canada Water 房源:

两卧室两浴公寓,拥有66平方英尺的阳台,位于Canada Water新开发项目London Square的二楼,提供现代生活的优秀配置(物业编号:37433101)

两卧室两浴公寓,拥有66平方英尺的阳台,位于Canada Water新开发项目London Square的二楼,提供现代生活的优秀配置(物业编号:37433101)

点击查看这套居外网房源的更多信息,或直接致电 400-041-7515 询盘

LOWER LEA VALLEY

2015年,我们将Lower Lea Valley地区的Royal Docks确认为开发热点。今天,这里和Leamouth大区的其他三个区域仍然拥有开发机遇:

WEST HAM

当前价格:£700/平方英尺
2021年预测:£950/平方英尺

West Ham站最近被伦敦交通局重新分区,从3区调整至2/3区,此举为前往伦敦市中心的通勤者每年节省几百英镑的车费。该地区的交通选择还包括Jubilee、District、Hammersmith & City、 Overground和DLR等线路。从2019年开始,还将有从Stratford出发的Crossrail线,使之成为伦敦东部最便捷的交通枢纽之一。尽管过去3年该地区房价增长强劲,但与邻近地区相比,其平均价格仍相对较低。就Jubilee沿线而言, West Ham的平均转售价与1区和2区的所有其他站点相比是最低的。

LEYTON

当前价格:£675/平方英尺
2021年预测:£800/平方英尺

Leyton坐落在一个历经巨大变化的地区边缘,Westfield开发项目、Stratford国际车站以及伊丽莎白女王奥林匹克公园都在附近。当地议会已经确定Leyton为Waltham Forest的优先发展地区,并计划在市镇中心的西部和南部建立一个新社区。作为计划的一部分,有提议修建新住房、小学、卫生和公共设施,并改善道路和轨道设施,从而加强与女王伊丽莎白奥林匹克公园的交通连接。该计划当前预计的完工时间为2022年。

居外精Leyton房源:

迷人的一卧室半独立式住宅位于Leyton High Road路旁,地面层经过改建,是首置业者或投资者的理想选择(物业编号:36107003)

迷人的一卧室半独立式住宅位于Leyton High Road路旁,地面层经过改建,是首置业者或投资者的理想选择(物业编号:36107003)

点击查看这套居外网房源的更多信息

HACKNEY WICK

当前价格:£700/平方英尺
2021年预测:£850/平方英尺

Hackney Wick位于奥林匹克公园边缘,距离伦敦金融城仅四英里。该地区当前正受益于由公共部门主导、London Legacy Development Corporation公司监督的重建工程。相关计划已开始落实,包括建立一个新社区,内含数千套新住房、居住和工作场所、工作室及小型商业场所,这将为这个运河畔地区涌现的创意产业提供更多配套服务。此外,连接该地区与金丝雀码头和西区的地上火车站正在进行耗资2,500万英镑的翻新工程,以帮助改善无障碍环境。我们预计,这项持续的重建工作将对未来几年的房价产生积极影响。

居外精选Hackney Wick房源:

这间三卧室公寓享有美妙的水景,非常适合河畔生活。开放式起居区设有落地窗和私人双面阳台,提供充足的自然光线。(物业编号:37687407)

这间三卧室公寓享有美妙的水景,非常适合河畔生活。开放式起居区设有落地窗和私人双面阳台,提供充足的自然光线(物业编号:37687407)

点击查看这套居外网房源的更多信息,或直接致电 400-041-7515 询盘

其他市场要素

伦敦的地产开发市场不仅受到税收和政策变化的影响,这些变化已经对整个住房市场产生影响,而且还受到一些具体因素的影响,比如不断上涨的开发成本、地价变化以及开发资金,尤其是对于规模较小的开发商而言。

图3:住房开发用地价格

资料来源:莱坊研究

资料来源:莱坊研究

伦敦市中心黄金地段的住宅开发用地价格比两年前降低了13%,不过今年的价格跌幅已经基本减缓。根据伦敦各处少量采样地点的相关数据,伦敦整体市场今年平均土地价格基本持平。更加注重负担能力以及推动提供更多经济适用房的举措值得欢迎,并已促成规划方面的新政:伦敦市长承诺,对于那些在提交方案时提供至少35%经济适用房的开发商,将加快审批流程。这种变化导致一些开发商不得不重新评估其开发项目的经济性,并且在某些情况下,放缓了开发进度。

当然,自2015年以来,整个伦敦的地产开发水平都有所下降。Molior的数据显示,2016年20套以上单元项目新开工私人住房24,201套,较2015年的近34,000套有所下降。这其中的另一个因素是融资,因为原材料成本上升,而且对于一些开发商来说融资成本也有所增加。在其他案例中,获取资金变得更具挑战性。然而,英镑疲软却证明对于海外开发商具有吸引力。

 

随著就业率持续上升,伦敦的住房需求依然强劲。然而在这样的环境下,所有的基本面因素都需要保持一致,方可预期获得超越整体市场的表现。本报告重点介绍的一些地区,都因一系列这些因素而具备实现强于整体表现的潜力,但这些的假定前提是有一流的开发项目。

 

参考来源:

《莱坊研究:2018 伦敦住宅开发机遇报告》

 

排版&文字:Zoe Chan

责编:HY

我要提问
本网注明“来源:居外”的所有作品,版权均属于居外,未经本网授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。 凡本网注明“来源:XXX(非居外)”的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。
关注居外官方微信号
提交置业要求
让居外帮你找房
咨询在线客服
周一至周日 9:00 - 21:00

居外服务热线 400-041-7515

港澳台及海外客户请致电
+852 5804 4670

周一至周日 9:00 - 21:00

居外微信服务号 居外微信服务号