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2018,新加坡房市反弹黄金年 | 新加坡

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2018-02-12  

“要知道,在新加坡政府的市场“降温措施”下,2013年第三季度至2017年第二季度整整四年房价也才总共下跌10%,这些“成果”很有可能在一年中被抹平。总而言之,2018年初正值买家加速进场,卖家开始调高预期的时期,也是我们常说的房地产市场周期的初始阶段。

新加坡公寓价格四年来首次同比增长

进入2018年,低迷多时的新加坡房市终于迎来了久违的好消息。新加坡市区重建局 (URA) 在1月底发布的最新数据表明,2017年4季度,新加坡公寓房价4年来首次实现同比增长,结束了2014年开始连续15个季度房价同比下跌的记录。

新加坡私人公寓房价指数同比增幅:

2018——新加坡房市反弹黄金年 | 新加坡

全球金融危机之后,随着经济复苏,消费者信心增长,新加坡私人住市场市迅速复苏,并且增速惊人。从2009年2季度到2013年2季度的四年间,新加坡公寓房价涨幅超过50%,这无疑引发了市场对房价过高与投资行为的担忧。其实从2010年开始,新加坡政府就陆续出台多项针对卖家的限制政策,旨在为房价降温,挤出泡沫。2011年底与2013年初,新加坡两次增加外国人与新加坡当地居民购房需缴纳的附加印花税,2013年1月开始,外国人需缴纳的附加印花税上升到15%,永久居民购置首套房也需要缴纳5%的附加印花税,非首套房则需缴纳10%。加上3%的基本印花税,外国人面临的总印花税率为18%,在当时是全球主要地产投资国家中最高的。同时,管理结构也不断地缩紧最高贷款额度上的限制。

真正为房市成功降温的,是第二次附加印花税的提高与2013年6月总债务偿还框架(Total Debt Servicing Ratio,简称TDSR)的实行。根据TDSR,贷款机构在评估房贷时,需考虑到申请人所有房贷类与非房贷类贷款,所有贷款的月还款额不得超过收入的60%。这两项改变同时打击了公寓市场上当地与海外的需求,成交量也从2013年开始锐减。伴随着成交量的萎缩,新加坡公寓房价终于开始朝着政府预期的方向下行。

新加坡私人公寓价格指数与主要降温措施:

2018——新加坡房市反弹黄金年 | 新加坡

经过了几年的沉寂,2017年开始,市场需求的不断累积导致新房市场以及二手房市场成交量增幅明显,去库存速度加快。2017年3季度开始,新加坡私人公寓市场迎来价格的拐点,开始止跌反弹。

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2018年涨幅可达8-10%

新加坡最大的房地产经纪公司ERA市场总监陈野文先生表示,进入到2018年,市场的话语权已经重新回到卖家以及开发商的手中,之前三年的“买方市场”局面有所改善。陈先生引用了最新的市场数据:“2017全年,二手私宅交易量同比激增78%,共有14043个单位易手。开发商也售出14577个单位,同比2016年增加了22%。”对于一手房成交量上涨没有二手房来得快这个现象,陈先生认为其背后的真正原因并非是没有需求,而是开发商手里真的‘缺货’,导致供给严重不足。在成交量暴涨的驱使下,URA的数据显示,2017年全年新加坡私宅价格同比攀升1.1%,且分析师预测今年价格将在市场供给不足的情况下加速上涨,预期全年价格涨幅将达到8-10%。”

陈先生认为2018年是入手新加坡房产的大好时机,“要知道,在新加坡政府的市场“降温措施”下,2013年第三季度至2017年第二季度整整四年房价也才总共下跌10%,这些“成果”很有可能在一年中被抹平。总而言之,2018年初正值买家加速进场,卖家开始调高预期的时期,也是我们常说的房地产市场周期的初始阶段。

 

供需平衡可能要等到2020年

从2016年底开始,新加坡刮起了一股整体收购的风潮。许多地皮短缺的开发商们开始通过整体收购老旧的私宅项目,并加以重新开发的方式为市场带来新盘供给。据不完全统计,从2016年底到2017年底短短一年时间内,有18个私宅项目成功集体出售,售价总额达到令人瞠目的68亿元新币(约333亿人民币)。不过,陈先生认为,这种收购的流程通常相对繁琐,通常涉及政府的审批,甚至会遭到一些反对出售的业主上诉至法庭。因此,从收购到新楼盘的开盘通常要一年到一年半的时间。另一方面,从开发商手中获得买地款的业主们通常会再次将资金投入地产市场,寻找其他的物业进行投资,市场上的需求在短期内会继续攀升。因此短期来看,虽然2018年内新私宅项目的供应相比2017年会有所增加,但相信还是满足不了买家庞大的胃口。

陈野文先生预计,新加坡公寓市场上相对的供需平衡将在2019年下半年或者2020年上半年才会到来,也就是那些翻新的项目都已开盘的时候。但在那之后,由于新加坡新项目的工程周期通常为3年到3年半,从现在到2022年的二手房市场都将会处在一个供给的低谷期,这将促使二手市场的资本升值和租金上涨加速。

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虽是弹丸之地,选对区域也很重要 | 新加坡

 

 

作者:Adam Yang

排版:Shelly Du

 


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