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实例解析堪培拉“以房养学”全攻略(澳大利亚国立大学) | 澳洲

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2018-02-01  来源:居外原创

堪培拉,澳大利亚联邦首都,澳洲最大的内陆城市,人口超过36.7万人,在澳洲所有城市里排名第八。距离澳洲东岸两大都会城市悉尼和墨尔本分别为280公里和660公里。这里是澳洲最适合以房养学的城市之一,拥有多所世界一流名校。下面将从房价概况,并结合周边房源实例计算以房养学的可行性。

1、堪培拉“以房养学”的基础:房市强劲房价持续上升   

11月澳洲房价较10月持平,同比上涨5.2%。悉尼、墨尔本走势一跌一涨。悉尼环比房价下跌0.7%,同比增幅只剩5%;墨尔本环比上涨0.5%,同比仍涨10.1%。堪培拉11月房价强势增长,同比增涨5.8%,资本回报率达到10.6%,表现不错。12月,堪培拉房价较11月房价环比增长1.0%,同比增长4.9%,继续表现上升态势。

2017年11月澳洲八大首府城市主要房市指标

作为澳洲首都,堪培拉对公共与服务行业的年轻白领有着非常强的吸引力。受益于经济发展与城市吸引力增长,堪培拉的人口增长势头也很强劲。堪培拉一直是澳洲失业率最低的城市之一。这将同时对买卖与租赁市场产生积极影响。2017年12月堪培拉租金中位数每周512澳元,同比租金增幅打到了4.9%,在澳洲名列前茅。预计接下来租金还会有可观增幅。从租金回报率来看,11月堪培拉别墅回报率约为4.1%,公寓的回报率则在5.3%左右。

这么看来,现在可以说是在堪培拉投资房产的好时机。鉴于此,居外为您推荐靠近澳洲国立大学附近的学区房。

 

二、堪培拉适合“以房养学”的房源项目

项目位于堪培拉Braddon区,距离市中心仅有1公里,到国立大学仅不到2公里,配套生活设施齐全,项目属于底层公寓,一共27套,现在仅剩下17套公寓,项目包括1室,2室,3室,3室+书房户型,价格区间38万 - 69万之间。项目属于高质量公寓,其他普通用于投资的项目EER只有6,这个公寓的EER有8.5,质量和造价很大程度区别于普通投资房,地理位置好,到国立大学,堪培拉大学都非常方便,附近还有堪培拉很好的高中,属于好校区的高质量公寓。详细

 

房屋价格:500,000澳元

房型:3卧2卫2车库

更多周边房源需求,请致电居外服务热线  400 041 7515 。

 

三、实例计算堪培拉“以房养学”的可行性

“以房养学”的精髓就是通过房屋获得投资收益,并以此收益支付留学与房屋投资的成本。由于海外投资者在澳洲只能购买新房,大部分投资者需要在孩子留学之前2-3年就规划购房,以便新房可以在孩子赴澳之际交付。学生赴澳留学的时候,新房交付,可将学生不居住的其他卧室出租以获取租金回报。根据2017年堪培拉公寓3.6%的租金增幅预计,2年后的租金水平也预计将比现在高出8%左右。学生毕业之后,已经持有5年左右的这套住宅已经有了一定资本升值,这时可以选择出售或者继续持有获取更高升值。

接下来,我们就按照以上这种模式来具体计算一下:如果我们现在买下上面这套推荐房源,2年后交付,接下来5年期间出租未居住空间,并在学生毕业后2年(购房之后7年)出售房屋。这样所获得的潜在收益足不足够用来支付留学与投资费用呢?

1、学费:澳洲国立大学商科学位需要3年完成,三年间总学费约117,072   澳元。

2018年最新的学费官网上没有发佈,请先以2017年资料为核

來源:http://www.anu.edu.au/files/resource/International%20Student%20Fee%20Schedule%202017.pdf

 

2、生活费用:国际学生每年生活费用 26,190澳元,三年间生活费约 78,570澳元;住宿费用三年间花费 37,440澳元,通过“以房养学”,这笔钱就可以被省下来。

來源::http://www.anu.edu.au/students/program-administration/costs-fees/cost-of-living

3、购房花费

首付:由于目前澳洲针对外国人的贷款有所缩紧,我们按照40%的首付额度进行估计,首付约为200,000澳元,贷款:300,000澳元。

利息:根据贷款年限与申请者个人情况不同,可能获得不同的利率。在这里我们用目前较为常见的3.8%来进行计算,7年间需缴纳利息为:3.8% X  7 X 300,000= 79,800澳元

税费:目前在澳洲很多地方购房,都需要缴纳印花税,转让税,注册费等;在最新政策下,悉尼、摩尔全本、布里斯班、阿德莱德等地还要对对外国买家征收附加印花税。堪培拉目前尚无外国买家附加税,在这里购置50万澳元的新公寓需要交纳约13,312澳元的税费(律师费,保险等未包括在内),远低于澳洲其他主要投资城市。

购房与留学总花费 = 学费+生活费+贷款利息+税费 = 117,072  + 78,570 + 79,800 +13,312 =288,754  澳元

4、租金收益:650 X (1.034^2+1.034^3+1.034^4+1.034^5+1.034^6) X 80% X 52= 155,940澳元(堪培拉 Braddon区域目前3卧2卫的全新别墅租金要价在每周650澳元左右。这里的计算方法假设出租自住需要1间卧室以外整套别墅,按80%要价收租,并按照2017年3.6%的年租金增幅计算每年租金增幅。)

5、房产增值部分:居外网海外房产分析师Adam Yang分析认为堪培拉房产接下来5年内走势较为乐观,2018公寓房预计同比增幅在5%左右;以2018的增幅作为平均年增幅,阿德莱德别墅未来7年间的复合增长率可达到34%。具体增值为:500,000X 34%= 170,000澳元

5年后出售房产的总收益 = 留学3年期间租金收益 + 出售收益 + 留学3年期间住宿费用节省 =150,940+170,000+37,440  = 358,380澳元

结果:收益>花费

以上计算仅为一个简单的预估,并未包括这几年间所有可能产生的的开销与收益情况,不过从大的基本面上来看,在堪培拉阿德莱德“以房养学”是可行的。

 

欢迎拨打居外服务热线400 041 7515 了解更多堪培拉学区公寓项目,  更多澳洲城市的“以房养学”案例,欢迎点击查看

 

以上所有计算均基于有附加假设下的理想情况,租金与房价增幅为根据Corelogic最新房价数据的预测,可能会根据时间与房产地点而产生变化。真实的支出与收益还请以具体情况为准。

“以房养学”作为一个投资理财的概念,必定会有一定风险,需要投资者对海外房产投资的信息、流程与法规进行谨慎研究。在澳洲买房时,一般要通过房地产经纪人与律师来操作,我们会为您推荐专业的经纪人与律师,他们会帮你搞定各种手续,而且手续费不太贵。

 

撰稿:Lisa Zhu & Adam Yang

排版: Shelly Du

责编: VX

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