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2017年3季度亚洲房市两极分化,谁是赢家?

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2018-01-11  来源:居外原创

香港、澳门和菲律宾的住房市场走势强劲

香港的房价同比增幅在2017年3季度列全球第二,同比大涨 13.14%,与去年同期同比下跌跌 5.67% 的表现形成鲜明反差。环比来看,香港房价在 2017 年 3  季度较上一季度涨 0.87%。

2017年3季度亚洲房市两极分化,谁是赢家?

尽管香港政府在 2016 年 11 月与2017年4月两次非首套住房提高了印花税,加上外国买家附加税,海外投资者最高需要支付30%的印花税,但这些措施并未能长期抑制房价的涨幅。许多开发商出台针对印花税的优惠措施,更使得新房需求相比二手房更为强劲。

香港差饷物业估价署的数据显示,2017 年前 10 个月的住房交易总量较去年同期增加 13.8%,达到 50,560 套。销售总金额也激增 35.1%,达到4,506 亿港币(57.73 亿美元)。政府加大对地产开发的调控政策、低利率和稳定的货币水平,推高了住房需求水平。与此同时,政府控制的土地供应则继续收紧。

香港经济在 2017 年 3 季度同比增长 3.6%,高于前几年的数据(2016 年 1.9%,2015 年 2.4%,2014 年 2.8%,2013 年 3.1%,2012 年 1.7%)。

澳门在基础设施方面加大了投资,将改变澳门与中国和香港之间的联系。这样的大环境也让澳门的住房市场表现喜人。2017年3季度,澳门住宅单位的平均交易价格同比激增10.53%,远高于去年 同期3.49% 的增幅水平。但令人意外的是,2017 年 3 季度的房价较上一季度环比下跌 5.01%,显示了较大的波动性。

澳门经济从 2010年到 2013 年实现了近 17% 的总涨幅。在 2014 年下滑 1.2%,但随后又在 2015 年大涨 21.5%。之后随着中国反腐工作的力度加大,澳门的主要产业支柱赌博业受到重创,在 2016 年仅微涨 2.1%。

经济学人的数据显示,澳门赌博业的收入进来开始走高,加之多个基础设施项目上马,澳门经济预计今年有所回升,预计 2017 年和 2018 年平均涨势均为 7.8%。

菲律宾住房市场表现依旧强劲。菲律宾的金融中心-马卡迪中心商业区的三居公寓均价2017年3季度同比上涨 6.58%,较去年 7.56% 的同比数据略有走弱。从 2011 年 1 季度至 2016 年 4 季度,由于菲律宾经济增长快速,马卡迪中心商业区的地产价格累积涨幅已经接近50%。 

2017年3季度亚洲房市两极分化,谁是赢家?

马卡提是菲律宾的金融中心,属于马尼拉大都会区的一部分

菲律宾统计局的数据显示,菲律宾的经济已经连续 6 年强劲增长,2017年3季度的经济增幅也接近去年同期 7% 的增长水平。菲律宾政府预计该国经济今年的增长水平介于 6.5% 和 7.5% 之间。前几年的增长情况为:2016 年 6.8%,2015 年 5.9%, 2014 年 6.2%, 2013 年 7.1%, 2012 年6.7%。

日本东京公寓现房均价2017年3季度的同比涨幅为 2.56%,而略低去年同期的2.93%。东京住宅房价在上一个季度中环比上涨 1.83%。

东京房市上不同住宅类型的需求呈现不同走势。日本土地研究所数据显示,东京公寓现房成交量在 2017 年前 3 个季度的同比涨幅为 1.6%,达到 28,467 套。但同期东京独栋现房住宅的销量却下跌 1.5% 至 14,039 套。日本央行预计,日本这个世界第三大经济体在 2017 财年的经济增长幅度为 1.9%,好于前几年的表现。前几年日本经济增幅分别为2016 年1%, 2015 年 1.1%, 2014 年0.3%。

另外,日元从 2015 年 6 月的 1美元兑换123.725日元升值至 2017 年 11 月1美元兑换112.75日元,升值幅度达到 9.7%,因此对于大部分海外投资者而言,日本住宅的收益更高。但这并不足以弥补 2012 年至 2015 年期间日元对美元高达 37% 的贬值幅度。

大部分亚洲住宅市场出现小幅价格下调

蒙古的经济大幅下滑,陷入严重主权债务危机,导致该国住房市场持续低迷。全国房价在 2017 年 3 季度的同比跌幅为 5.7%,去年同期跌幅更甚,达到7.92%。

蒙古经济在 2016 年仅上涨 1%,远低于前几年的数据:2015 年 2.4%,2014 年 7.9%,2013 年 11.6%,2012 年 12.3%,2011 年 17.3%,2010 年7.3% 。2016 年政府债务达到了 GDP 的 79.4%,达到历史最高点,前几年的比例为2015 年 77.4%,2014 年 54.7%。IMF 预计该国经济2017年涨幅为 2% ,2018 年2.5% 。

泰国的房地产市场持续疲软。2017年3季度,泰国全国房价同比下跌 0.62%,远低于去年 1.01% 的同比涨幅。不过环比来看,泰国房价在 2017 年 3 季度则上涨了 0.98%。

泰国经济在 2017 年 3 季度的同比涨幅为 4.3%,高于上个季度 3.8% 的水平,也是 4 年多来最快的增长速度。主要推动力来自农业和旅游业走强,出口复苏国家经济和社会发展委员会预计该国经济增长水平将为 3.9%。

韩国住房市场的价格走势同样低迷,全国购房价格指数在 2017 年 3 季度同比略跌 0.62%,也是连续第 5 个季度房价下跌。

 韩国银行的数据显示,由于出口走强,就业市场改善,该国经济今年预计增长 3%,略高于 2014 年和 2015 年 2.8%的水平。

新加坡经济开始走强,住房市场也正式复苏。2017年3季度,该国房价同比微跌 0.52% ,虽然是该国连续第 16 个季度房价下跌,但这也是该国自 2013 年 4 季度以来最小的同比跌幅。该国房价在 3 季度环比上涨 0.73%,为2013年4季度以来首次房价环比上升,象征着房市的正式反弹。

2017年3季度亚洲房市两极分化,谁是赢家?

房市需求也开始明显回暖。新加坡市区重建局的数据显示,2017 年 3 季度的新建私人住宅销量较上一年增长 34.4%,达到 2,663 套。相比之下,市场中新增私人住宅的数量则同比下跌 26.5%,仅为1,183 套。供求关系有利房价进一步回升。

新加坡经济2017 年 3季度同比上涨 5.2%,好于上一季度 2.9% 的水平,也是自 2013 年 4 季度以来的最佳表现。新加坡贸易和工作部估计该国经济今年将增长 3% 至 3.5%。

台湾地区的住房市场持续走弱。2017年3季度,当地住房价格同比下跌 0.51%,环比则下跌 1.6%。由于出台了限制投机购房的政策,台湾地区已经连续两年经历房价下跌。

台湾地区行政当局的数据显示,在技术出口的带动下,台湾地区经济在 2017 年 3 季度同比增长3.11%,高于2017年前两个季度的涨幅。台湾地区经济2017年全年预计增长 2.15%,前几年的数据分别为:2016 年 1.5%,2015 年 0.65%,2014 年 3.9%,2013 年 2.2%。

印度尼西亚的经济虽然欣欣向荣,但房价仍然萎靡不振。2017年3季度,该国 14 个大城市的住房价格同比下跌 0.47%,也是该国连续第 11 个季度出现房价同比下滑。

需求持续大幅走弱,总供应情况则预计在未来几年中不断放缓。IMF 预计该国今年的经济增长幅度为 5.2%,前几年的数据为:2016 年 5%,2015 年 1.9%,2014 年 5%,2013 年 5.6%,2012 年 6%。

 

作者:Adam Yang

排版:Shelly Du

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

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