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居外研究:“一带一路”房市投资:上半年亚洲“黑马”是?| 海外

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2017-09-29  

第二季度, 香港房价同比增幅排名全球第二,亚洲第一。尽管当地政府在201611非首套房者提高了印花税,半年去,显然这一政策并没有降低香港房市度。而与此同时,菲律经济增速喜人,支撑首都地区住宅价格持,延去六年来的上。其他洲一一路国家住宅市上半年则较为平淡。

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“一带一路”示意图

尽管在 2016 年 11 月推出了提高非首套购房者印花税的政策,但香港的房价涨势在二季度却继续加速。2017 年 2 季度房价同比 19.3%,环比也增长4.2%。这与去年同期下跌10.5% 的数据形成巨大的反差。强劲房价走势的背后,是强有力的需求支撑。2017年前7个月,香港住宅市场约成交3万5千套,同比增长47.4%,成交金额则同比增长超过80%。今年的香港,新楼盘开盘现场人山人海的排队现象屡见不鲜,低利率与供给不足是刺激大家买房的最主要因素。不过持续走高的房价也意味着投资者可获得出租回报率在不断下降,目前香港市中心公寓年租金回报率约为2.6%。

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表一:香港住宅价格同比(来源:香港差饷物业估价署,经通胀调整)

菲律住宅市场继续走强,首都马尼拉CBD马卡迪三居公寓的平均价格在2017 年 2 季度同比上涨8.5%,高于去年 7.9% 的涨幅。环比涨幅也达到 2.8%。从 2011 年 1 季度至 2016 年 4 季度,由于菲律宾经济增长快速,马卡迪 CBD 地区的地产价格累积涨幅超过 49%。不过虽然房价涨幅很大,目前当地房价依然低廉。马尼拉市中心公寓单价目前在每平方米2.6万人民币左右,并且可以给投资者带来超过6%的年租金回报率。预计2017年菲律宾全年经济增长幅度健在6.5%至7.5%之间,将继续有利于房市上涨的势头。

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数据来源:Trading Economics

再来看看最近深受国内买家和财经媒体关注的柬埔寨首都金边高端公寓平均售价(未经通胀调整)在2017年第一季度同比下滑2.7%,环比下跌0.7%。目前金边市中心公寓平均每平米售价约1.6万人民币左右,年租金回报约5.3%。金边房产业人士表示,当地公寓市场在今年可能将遭遇10%以上的房价滑坡,供应过多是威胁房价的主要原因。金边在2015年推出多于9千户新公寓单位,2016年也推出超过8千户,造成市场供给过剩。柬埔寨CBRE的数据显示,2016年金边新建公寓项目总价值也达到了2015年的2.4倍。根据国际经合组织预测,柬埔寨GDP将在2017年增长6.9%,2018年增长6.8%,低于过去六年平均7.2%的增长水平。

越南最大城市胡志明,住宅价格在2017年一季度同比增长1.13%(未经通胀调整),增幅显著低于之前几个季度。同2016年4季度相比,房价下滑1.06%,连续两个季度出现环比下跌。 不过目前越南经济发展势头迅猛,城镇化与大型项目建设进程加快,房市依然有望再次呈现良好的上升势头。2017年2季度,越南GDP同比增长6.17%,五年内排名第二。越南统计办公室的数字表明强劲的经济增长主要来自农林业与渔业的强劲表现。国际经合组织预测,越南今年经济将增长6.5%,明年增速预期为6.3%。

新加坡的住房市场需求回暖,房价仍然走低。新加坡私人公寓价格在2017 年 2 季度同比下跌 3.23%,跌幅大于去年同期的2.16%。这已经是该国房价连续 15 个季度下跌。不过由于最近增幅放宽一些降温措施,该国住宅需求有明显的回升。2季度新公寓住宅市场在开盘单位同比减少15.2%的情况下,销量仍比去年同期高出36.4%。目前新加坡经济增长稳定,2季度GDP同比增幅2.9%,预计全年增幅在2%至3%之间。

泰国的房地产市场现疲软。2017 年 2 季度,泰国全国房价同比下跌 2.8%,环比下跌0.68%。去年同期,房价尚有着4.29% 的同比涨幅。房价在 2017 年 2 季度较上一季度跌0.68% 。不过得益于农业、旅游业与新出口产业的增长,泰国GDP同比增长3.7%,创下四年来最快增速。全年GDP增速预期在3.5%至4%。

印度尼西的经济虽然欣欣向荣,但房价尚未跟上经济增速,投资者可择机进场。 2017 年 2 季度,该国 14 个大城市的住房价格同比下跌 1.1%,也是该国房价连续第 10 个季度同比下跌。随着印尼政局转稳,S&P与穆迪纷纷上调印尼的信用与银行系统评级。印尼经济预测将在2017年增长5.01%,高于2014,2015年水平,与2016年基本持平。在稳定的经济增幅下,房市需求虚弱仍然是导致房价上升动力不足的根本原因。预期在接下来几年内,印尼当地房屋供给将开始减少,有望将市场供求关系推至新的平衡点。

*全球:范围涵盖已经发布房价数据的46个国家和地区

注:除越南与柬埔寨外,其他房价变化数据均为通胀调整后数据。

 

作者:居外研究院 海外房产分析师 Adam Yang

图片编辑:Yuan Wu

日期:2017年9月28日

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