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居外看点:印尼雅加达房地产全方位展望 | 海外

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2017-09-25  来源:居外原创

在近期房地产市场表现出颇为有趣的变化之际,商业地产巨头高力国际(Colliers International)印度尼西亚公司发布了季度报告。

在报告中,该公司提供了对于雅加达不同房地产市场趋势的洞察和展望。

办公室市场

去年,写字楼净需求有所下降,因此,部分写字楼现房目前仍有很大一部分处于空置状态。鉴于此等市场状况,2016年下半年未新增任何供应(部分写字楼重新安排竣工时间),这进一步提高了中央商务区写字楼的季度环比入住率。租金继续下滑,房东根据承租人的市场状况提供软性租金。

雅加达苏迪曼中央商务区(SCBD)

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供应预测

2016年下半年,中央商务区未新增任何供应,但截至2016年第四季度,累计供应量仍保持548万平方米不变。由于原计划于2016年竣工的写字楼重新安排竣工时间,2017年的供应量预计将增加73.1164万平方米。同时,在中央商务区以外地区,位于TB Simatupang的2栋写字楼于2016年开始运营。在除TB Simatupang之外的中央商务区以外地区,2016年有6栋写字楼共增加了15.7297万平方米的供应量。2017年,TB Simatupang的未来供应量有限。

入驻率预测

由于需求下降,入住率也继续表现出下滑趋势。中央商务区的入驻率同比降低了4%,中央商务区以外地区的入驻率同比降低了5.8%。目前,TB Simatupang的入驻率为79.2%,与去年同期几乎持平。2017年,入住率的颓势预计不会缓和,甚至可能进一步恶化。

租金预测

较低级别写字楼的平均租金有所下降,尤其是B级和C级写字楼的平均租金同比下降了20%。中央商务区以外地区3栋全新运营写字楼的租金有所上涨,这3栋写字楼有信心提供高于市场水平的租金。

公寓市场

去年,政府出台了多项政策,试图刺激房地产市场需求,包括6次下调政策利率,放宽对第二居所购房者的限制以及削减开发商的最终销售税(从此前的5%削减到2.5%)、所有权转让税以及产权购置(BPHTB)税。

不过,这对总体入住率并未产生太大的影响,尤其是在建项目。目前该市场较为疲软,开发商倾向于谨慎定价,以便保持活跃的销售表现和吸引潜在购房者,但这一策略并不成功。不过,仍有若干开发商对该市场持乐观看法,这在去年底新推出项目的数量(3,972套)上可见一斑——超过上一季度的两倍。

雅加达市中心的豪华公寓

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供应预测

未来两年预计新竣工公寓的供应量较大,2017年和2018年分别可达28,014套和24,298套。公寓将主要集中在雅加达西部和南部,分别占22%和20%左右。

需求预测

明年,因2016年推出的监管放松政策以及2017年宏观环境改善的影响,预计公寓的市场需求将有所增加。

租金预测

由于需求疲软,2017年公寓租金预计进一步下滑。由于市场尚未显现出好转迹象,因此,房东将继续在租金要价的基础上提供10%至15%的折扣。

外籍侨民住宅市场

由于在曾经一度刺激外籍侨民住宅业务的行业工作的侨民数量减少,比如石油天然气和采矿业,2016年全年市场表现堪忧。雅加达南部、BSD(Bumi Serpong Damai)和Lippo Karawaci等地区仍位于侨民社区聚集地,紧邻国际学校且方便到达苏加诺-哈达国际机场(Soekarno-Hatta International Airport),因此,已显现出作为备选住宅的良好发展潜力。

目前,由于部分跨国公司不得不取消项目,或者已经决定撤销一些项目,从而导致提前解雇其招聘的侨民,因此,转租市场的住宅供应量居高不下。此外,当前的市场状况为承租人从转租市场获得颇具竞争力的租金创造了机会,这些住宅能够为其租金预算提供更大的价值。

零售市场

就零售市场而言,2017年至2019年雅茂德丹勿(Jabodetabek)预计将提供近100万平方米的总供应量。不过,2016年只有不到50%的预计新增供应房产在建。新运营的购物中心已经获得了高忠诚度承租商铺。大部分承租商铺已开业,这推动了总体入住率略微上涨。餐饮业将继续成为需求刺激剂。

供应预测

2017年,雅加达预计新建2个购物中心,新增供应量预计达6.8万平方米。同时,2016年位于大雅加达(Greater Jakarta)地区的2个购物中心开始运营。累计供应量达247万平方米,同比增长4%。大雅加达地区预计会开发更多购物中心,但大部分购物中心仍处于规划阶段,包括雅加达未来的供应量。2016年,4个购物中心开始运营,创造了12.1万平方米的新增供应量。这4个购物中心累计创造了457万平方米的供应量,同比增加2.7%。

需求预测

虽然新购物中心在开始运营时通常能够达到85%的承诺入住率,但截至2016年底大部分新购物中心的总体承诺入住率还不到50%。餐饮业将继续成为需求刺激剂,而超市、家居和娱乐(电影院)业将继续扩张。

入住率预测

在经历了前三季度的下滑后,2016年第四季度首次迎来入住率上涨,达到85.4%。据预测,2017年入住率可能会继续上涨,新增供应量将有所减少。2016年,大雅加达地区的入住率出现波动。2016年的剩余时间里,高新增供应量导致入住率下降了2%,跌至82%。

租金预测

雅加达的租金同比上涨4.1%,达到56.3328万印尼卢比(42美元)/平方米/月,大雅加达地区的租金适度上涨,达到34.4734万(26美元)/平方米/月。2017年,租金要价预计将上涨,这主要得益于雅加达的高端购物中心。销量将显著影响预计租金要价。

酒店市场

根据入住率和客房价格指标,2016年全年酒店市场的表现相对较差。因相对较低的酒店客房询价,该市场的经营状况尚未恢复。提高政府支出使用效率的总统指令以及持续涌入市场的新酒店项目又在该市场的“伤口上撒了一把盐”。

供应

2017年的供应情况主要由四星级酒店控制,这些酒店将提供2,609间客房,五星级和三星级酒店紧随其后,将分别提供1,603间和787间客房。2017年的酒店客房总预计储备量将接近5,000间。

表现预测

2017年,由于受到经济增长放缓的阻碍,对于酒店经营者来说将又是一个艰难的挑战,尤其是预料到今年新运营的酒店项目。这种情况将促使酒店经营者之间的竞争加剧。

 

凯门村(Kemang Village)

Kemang Village的豪华公寓,机会难逢!地理位置优越,步行到购物中心及超市、Pelita Harapan学校和Brawijaya医院。

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单层铂金皇家套房,采用夹层式设计(天花板高于常规单位)。位于高楼层,享有宽阔的景观。面积222平方米,含有3间卧室、3个浴室、1间佣人房间、厨房,8台空调,全屋铺上大理石地板。

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价格:72亿印尼卢比(折合约360万人民币)

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雅加达别墅

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9卧7卫的独立房,楼高2层,面积500平方米。面前道路宽阔,公共交通便利,24小时保安。

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阿兰德拉公寓(Arandra Residence)

Arandra Residence建有5个塔楼:繁荣(Makmur)、快乐(Bahagia)、完美(Sempurna)、宁静(Tentram)和自由(Bebas)。

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战略位置,进出口通行只需5分钟。着名的开发商GAMALAND,由PITERGAN设计。单位有限,1层仅由16间单位公寓组成。半私人电梯(每个楼层设4台电梯),停车位近1000个。自设5000平方米的教育中心,靠近ITC Cempaka Mas。投资价值非常可观!

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Arandra Residence提供多种房型:1卧A、B型(36平米)、2卧A、B型(72平米)和3卧(84平米)。

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