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《USA地产大亨》连载(二)——如何选择地理位置 | 美国

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2017-05-19  来源:居外原创

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正如我们上周谈到的,稳定的收益、完善的法律制度、较高的流动性和透明度让很多人坚信投资于美国房地产是一项明智的选择。然而,美国共有五十个州,和数不清的大中小城市!应该投资于哪个城市呢?

一些海外投资者根据个人的经历和人脉关系选择投资地点,例如有表哥住在纽约,或是曾在佛罗里达州读书,抑或是曾去过加州旅行。但在现实生活中,一名专业的投资顾问能够基于当地市场情况和关键经济指标帮助你进行战略性选址规划,这些指标包括供求关系、流动性、就业增长率,和当地商业环境等。下面,我们就一同来探讨如何分析市场状况,并进行投资选址。

门户城市

随着全球化的不断升温,许多美国大城市迎来越来越多的国际人口。这些大都会区拥有极高比例的核心物业资产,最集中的财富,高速增长的经济,以及对土地开发使用的多元化需求。与此相反,小型城市拥有相对较少的资本、资产交易量,流动性也更低,所以较少引起国际投资者的注意。比如位于郊区的农场,往往环境舒适宜人,并且可能有石油开发的机会,但是却鲜有交易,例如位于西德克萨斯州,售价$7.25亿美元的瓦格纳农场,自1849年建成以来最近第一次出售!

美国的门户城市(Gateway Cities)相当于国内的一线城市,一般所认为的门户城市包括:纽约、洛杉矶、旧金山、迈阿密、华盛顿特区、达拉斯、西雅图、芝加哥和休斯顿。这些美国最大的都会区拥有强有力的经济增长率、成熟的房地产投资市场,以及大量的国际人口。本书第四部分将由房地产专家详细介绍这些门户城市并提供独家投资建议。

供求关系

正如很多房地产投资者所熟知的,房地产投资是建立在供求关系的基石之上。市场对房地产物业的需求主要由强有力的经济增长所推动,经济增长带动就业率提升,吸引更多就业人口来到当地工作、居住,并因此推动房地产价值上升,新兴地产开发项目接连动工,从而进一步促进整体经济发展。

以下是美国12大城市及全美就业同比增长率:

资料来源:美国劳动统计局,2016.7

资料来源:美国劳动统计局,2016.7

另一方面,房地产物业的供给受到可使用土地面积和政府区域规划的限制,并受到投资活动及其他因素的影响。

分析房地产供给的首要原则便是土地的有限性,正如一句房地产业名言所说,“他们无法创造出更多土地。”(“They aren’t making land anymore.”)没有人能够为了填补房地产供应的短缺而创造出更多相同的土地。每一块土地都是不同的,并且土地只有有限的供应量。土地并非工厂生产的大宗商品,如果某一地区的建筑用地供给不足,没有人能够运进来更多土地以满足需求,因此,只能在当地供给并且受到所在地市场状况的影响。

政府的区域规划(Zoning)对房地产供给有着显著影响力。举例来说,加州洛杉矶有非常严格的区域规划条例,通常,更改一块土地的区划,获取建筑许可证(Building Permit)需要数年之久,这意味着在更改区域规划和审批建筑许可期间,这一区域会积累大量的需求。洛杉矶有大约50个非常独特而与众不同的街区!例如,洛杉矶迪士尼乐园附近最近出租公寓的需求量猛增,但是出租型公寓的建筑许可已被积压数年,因此,任何早期获得出租型公寓许可的项目将会获得极大的市场需求,以及随之而来的高水平投资收益。通常,在房地产投资开发中,与当地拥有丰富经验,熟知政府审批程序的地产商合作是获得成功的关键。

影响供给的第三个重要因素是房地产物业的重置成本。建筑的最主要的成本包括土地成本、建筑材料及施工成本,以及聘请建筑师、工程师、律师等的费用。如果成本中的任何一项过于昂贵以至于总开发成本超出在当地需求状况下买家所愿意承受的价格,则项目不应进行。

关于供求关系的一个很好的实例便是绿地集团2014年在美国的投资。在投资之前,绿地集团调查了全美自住型公寓的总体供求关系,首先,他们分析了美国房地产业所处的整体经济周期,之后对比了不同的州和门户城市并选择了加州主要城市洛杉矶。在洛杉矶范围内,绿地集团考察了所有主要街区的经济复苏及增长状况。最终,他们决定在具有战略性地位的洛杉矶市中心区域建设其巨型公寓项目,项目不仅靠近久负盛名的南加州大学(University of Sothern California)和数量众多的文化娱乐场所,而且坐落于南公园(South Park)区域的中心位置——洛杉矶CBD重要的“生活、工作、休闲”综合区(Live-Work-Play)和市内新建或重建项目区(Urban Infill),这一区域近年来物业大幅升值。如今,绿地集团的“洛杉矶绿地中心”(Metropolis)出售迅速。

分析师城市排名

美国的大型房地产投资和研究公司每年基于一系列指标对各大城市进行排名,这些排名可以帮助投资者更好地做出战略性选址规划。例如,上文图中根据就业增长率的排名,以及普华永道(PwC)和城市土地学会(ULI)针对2017年商业地产投资市场的排名(下图)。

资料来源:Emerging Trends in Real Estate, 2017

资料来源:Emerging Trends in Real Estate, 2017

此外,还有针对城市多元化的排名。例如,德克萨斯州近几年来经济蓬勃发展,然而由于休斯顿的经济主要依赖于石油产业,所以受到油价下滑的负面影响较大。相比之下,达拉斯和奥斯汀则有很大不同,达拉斯是全美经济最多元化的城市之一,由于达拉斯在地理上位于美国的中心位置,它也成为各大行业的产品分销枢纽地。如下图所示,芝加哥、达拉斯、坦帕和丹佛是经济最多元化的四个美国城市。

资料来源:Moody’s Analytics, JLL

资料来源:Moody’s Analytics, JLL

通过研究这些排名,你可能发现一些二线城市,它们并非国内投资者首选的门户城市,但却在核心增值资产、增值资产和机会主义资产方面提供了优越的风险/回报水平。正如普华永道(PwC)高管Mitch Roschelle在2015年所言,很多投资者从一线沿海城市转向房地产价格快速上升的二线及三线城市,城市名以“Ville”结尾的城市——包括田纳西州的Nashville和Knoxville,肯塔基州的Louisville,和佛罗里达州的Jacksonville——正在吸引着越来越多的年轻人,这些城市拥有较小规模但类似于纽约和旧金山的购物中心、餐厅和娱乐休闲场所,以及较低的物价水平、房价和丰富的就业机会。“如果年轻人希望组建新家庭,他们会选择一个他们能负担得起的地方”,Mitch Roschelle表示。

资本成本

在选择投资地时,另一个需要考虑的因素是投资者的资本成本。如果你的资本成本很低,那么主要门户城市中的,提供稳定可靠但相对较低回报率的核心资产将是很好的选择。例如,安邦保险拥有大规模的保险资金,而从2012年开始,中国保险监督委员会放宽了保险资金投资不动产的品种、范围和比例,并且调高保险公司境外投资余额的上限至总资产的15%,从而促进投资多元化,和保险资金的总体稳定性。在这样的背景下,2014年安邦保险在举世瞩目中以$19.5亿美元的价格收购了全球著名的纽约地标建筑——华尔道夫酒店(Waldorf Astoria),该酒店是各国元首到访美国经常下榻之所,亦是纽约主流社交活动的中心地带,被希尔顿创始人康拉德·希尔顿称为“绝佳之精品”。这样的核心资产年投资回报率较低,但考虑到保险公司的低资本成本,以及对于全球多元化投资的需求,这是十分明智的一项收购。

品牌影响力

如果投资资本来源于一个注重其国内外市场形象的大型企业,则投资物业的选址对于企业品牌形象有巨大的影响。如上文中的例子,安邦保险相对来说是一家比较年轻的公司,在中国以外不多为人所知,但是当收购了曼哈顿著名的华尔道夫酒店之后,安邦保险在纽约、美国,以及全球商业精英中为人所津津乐道。在黄金市场投资的著名物业对企业品牌的提升效果远远超过投资于偏远地区的不知名物业。

地理多元化

正如巴菲特的投资名言所说,不要将所有鸡蛋放在一个篮子里,投资者最好不要将所有资产投资于同一个城市。选择在不同方面拥有强大潜力的数个关键城市,并投资于这些城市的房地产项目,这样,当一个地区经济放缓时,如底特律在通用汽车破产后经济一路下滑,其他地区的地产项目仍表现良好并提升整体投资回报。

如果进行海外投资的部分原因是将资产投资于中国经济以外,从而达到多元化,那么,投资于不受大规模国内资本影响的地区则是明智之选。例如,加拿大温哥华的房价因国内买家众多而大幅升值,如果国内经济增速下滑,温哥华的房地产价格将很可能下跌,因此,在这里的投资并不能很好地保护投资者免受国内经济波动的影响。类似的,由于加州拥有优质的气候条件,并且距离中国相对较近,很多亚洲投资者在加州购买房产,构成了这里需求和供给的重要组成部分,这样的现象不仅在加州尔湾和传统的华人社区存在,加州大部分地区均是如此。所以,在加州以外的地区投资才能更有效地对冲中国经济的波动。

小结

海外投资选址需要考虑多种不同因素,从风险/回报水平到品牌影响力,从各大城市排名到地理多元化选择等等。在投资前进行详细的考察和规划,咨询投资顾问,并根据自身投资需求和公司发展方向选择最优质的战略性地理位置将确保你达成理想的投资目标。

 

关于本书

BF苏富比国际房地产公司国际业务副总裁班秉善在中国工作、生活十余年,最近领衔合著《USA地产大亨》一书,为中国投资者进行美国房地产投资提供权威指导。班秉善在中国致力于协助投资者进行海外房地产资产配置。目前,他和他的团队正在进行约$9亿美元的房地产投资组合收购,以及$1亿美元的公寓项目投资。

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本书名为《USA地产大亨:中国企业投资美国地产指南》,书籍由中国财政经济出版社于2017年三月出版,图书章节包括“为什么投资美国房地产”、“重要的国际税务处理”、“独栋别墅物业”、“投资时间表及投资退出”等。BF苏富比国际业务副总裁班秉善和BF苏富比金融分析师胡艺轩汇集其房地产知识、经验,针对国内投资者的需要合著本书,帮助投资者深入了解美国房地产物业投资细节。书中还分别介绍了美国各大主要房地产市场,由BF苏富比合作的当地房地产公司CEO和顶尖经纪人写成。同时,著名中美法律专家就房地产投资中的国际税务处理和合资企业谈判创作了相关章节。本书将成为国内机构投资者和高净值个人的美国房地产投资指南,亦可作为国内企业海外地产投资部门的新员工培训材料。图书在国内的天猫、京东和部分新华书店,以及美国Amazon有售。

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从五月起,我们在居外网连载《USA地产大亨》的部分章节,就投资者在海外地产投资中所关心的问题进行全方位讨论,包括为什么投资美国房地产、如何选择地理位置、独栋别墅投资、达成并结束房地产交易、美国主要市场介绍等,敬请关注!

《USA地产大亨》连载文章:

 

BF苏富比副总裁阿班专栏全集

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