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美国法拍房详解 利润与投资风险并存 | 美国

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2017-05-20  来源:居外原创

在国内“抄底美国房产”的热潮中,大家经常可以看到“法拍房”、“亏本出售”等词句,那么您是否对美国房产市场上的法拍房有足够的、正确了解呢?且看居外网为您一一解答,并提供最实用的投资指南。

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美国法拍房详解 利润与投资风险并存 | 美国

一、法拍房的定义

 “法拍房”由单词“foreclosure”翻译而来,不过,从字面上看“法拍房”指的仅仅是法院拍卖的房屋,没有完全包含“foreclosure”。事实上,“foreclosure”包括一个完整的流程,指得是,当贷款人/业主无法偿还房贷时,债权人(通常是银行)通过出售、收回产权等方式,进而追回贷款的过程。通常包括以下亏本出售(Short Sale)、公开拍卖(public auction)、银行持有(Real Estate Owned by the lender,简称REO)这三个过程,不同过程对应不同类型的法拍房种类。

二、法拍房的三大种类及优劣分析

1、亏本出售或短售屋(Short Sale)

在美国,当人们无法每月按时缴纳房贷时,可以在银行给予的一定宽限期(grace period,通常为3个月)内,向银行申请亏本出售(short sale)——以低于市场价的价格(通常折价幅度在10%-15%)出售,用于还清贷款,这样其信用档案就不再有不良记录。

通常,由于销售所得不足以偿还贷款,银行需要承担部分损失,所以银行需要根据业主的经济情况决定是否同意进行亏本出售。本阶段,业主仍拥有房屋的产权。

投资Short Sale房的优劣分析

价格划算:short sale房的房价通常要低于市场价,,通常折价幅度在10%-15%。不论是自助还是投资,都相当划算。而且,投资者有足够时间对房屋所有权、现状进行调查;

投资期较长:买家的购房交易需要得到银行批准,所以等待批准的时间会比较长,顺利的话需要2个月,否则需要4个月甚至更长时间。

有投资风险:由于银行希望尽量减少损失,因此如果交易价格太低,该项交易将被拒绝,投资者将白白浪费几个月的时间。

居外网投资建议

short sale类的法拍房适合有耐心、且有一定资金实力的投资者。这是因为Short sale的最终决定权在银行,而银行喜欢现金交易,以降低交易过程中的不确定性,对有实力的投资来说,能大大地提高投资成功率。

2、公开拍卖的法拍房(public auction)

宽限期结束后,如果业主仍然不能及时还贷,那么业主抵押给银行的房屋赎回权将被取消(这种丧失抵押品赎回权的情况,这就是Forcelosure),其房产就会被公开拍卖(Public Auction),卖给第三者。

一般来说,公开拍卖将在宽限期结束后1个月内举行,并以信件方式通知业主拍卖日期。在这一阶段,业主已不再拥有该房产的产权。

投资public auction房的优劣分析

投资风险最大:买家没有机会检查房子,对有无其他债主、是否欠税、实际房屋状况了解不多,但却要当场拍板;买家必须用现金购买,不能贷款,而且没有产权保险。一旦过户,银行将不在负任何责任,一切由买家承担;如果原业主这时又可以还请贷款,那么他可以优先购回自己的房子。

投资回报最可观:最大的投资风险,也意味着较大的投资回报!通常公开拍卖会上开出的价钱折扣一般在15—30%左右,操作得当,能获得丰厚的利润。

居外网投资建议

鉴于公开拍卖的法拍房投资风险最大,参与该领域要求投资者具备专业经验,并拥有丰富资源。因此不建议一般的投资者参与,目前的参与者多为经验丰富的投资者/投资机构。

3、银行持有的法拍房 (Real Estate Owned by the lender,简称REO)

公开拍卖结束后,竞拍失败的房产产权将会被过户给银行,而银行通常会委托经纪人来出售,因此就成为银行持有的法拍房(Real Estate Owned by the lender,简称REO)。目前房产市场上大部分法拍房就属于这一类。

投资REO法拍房优劣分析

价格划算:对于银行来说,快速售出以回收资金最大目的,因此大部分银行持有法拍房的价格都低于市场价,折扣大概在5%——15%左右;

产权完整 房屋质量较好 :一般来说,此时的房屋产权已经完整地移交给银行,而且银行也会对房屋进行必要的维修。当然,还会有很多法拍房的状况不佳,还好买家有足够的时间对房屋进行调查;

竞争最激烈:在这个阶段的法拍房,任何都可以通过地产经纪参与投资,因此银行持有的法拍屋的购买竞争激烈要远超过之前2个阶段。这也导致投资回报率的降低。

居外网投资建议

大家在房产市场上碰到的大部分法拍房,都是银行持有的法拍房。为此建议大家在选购时,最好请专业的专家对房子进行仔细检查,详细了解后再出手。此外,在美国房产市场日益复苏的背景下,法拍房的投资市场日渐火爆,所以大家一旦选中,记得尽快出手!

 

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