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解读:海外楼市与中国楼市的三大不同之处 | 美国

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2017-04-21  

近日,有德国新闻称:600套公寓被中国人买走,越来越多的中国股民逃离股市,在海外大量购买当地房产,其中越来越多的人盯上了柏林。

近几年,中国人去国外购房金额越大越大。海外购房热的兴起,作为一种社会现象,不仅反映了国内政治、经济、楼市环境的明显变化,而且还说明国外少数城市楼市的吸引力超过了国内。

美国全国房地产经纪人协会称,截至2015年3月底的一年中,中国买家在美国购置房产花费了286亿美元,约占美国住房销量的1%。NAR调查显示,截至2015年3月底的12个月内,中国买家在美国住宅的国际买家中占比最高,为16%,高于2013年的12%。加拿大买家的占比为14%,低于2013年的23%。

数据证明了中国人海外购房需求之旺盛,不仅快速增长,而且已经成为全球跨国购房的最大“金主”。中国人去国外买房,包括多种因素:比如房价涨得快、小孩子读书、贪官外移资金、中产与富人移民等。但是,近两年中国人海外购房增长如此迅猛,他们真的了解发达国家的楼市吗?

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中国买家在美国住宅的国际买家中占比最高,为16%

中国买家在美国住宅的国际买家中占比最高,为16%

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中国人炒股,多数是听消息和跟风的。中国人去海外购房,其实也多以跟风为主,不可能全面而系统的研究国外楼市,这些国家房地产市场化已有上百年历史,有其自身的运行规律与特征。笔者将其总结为三点。

其一,进入成熟期。一国或一城的房地产市场,是具有生命周期的,这与经济发展阶段有关。经济增速放缓,比如欧美多为2-3%;人口增长缓慢,年龄老化,其中日本和德国最为严重;住宅存量接近饱和,新房需求量小;城市建设告别高潮期,只是小修小补。

典型现象是,二手房成交量远大于一手房成交量,比如美国二者的比例大概是9:1。政府管理部门、房屋买卖双方、房产中介机构、律师事务所等,都是围绕存量房进行工作或展开业务的。而国内各方主要围着新房转。比如我国地方政府很重视土地出让金,而发达国家的地方政府离不开房屋持有税。再如发达国家有很多收购旧房装修翻新之后再出售或出租的机构,而中国比较少见(大都市的二房东、群租房的经营模式非常粗糙,且不被政府认可)。

其二,房价涨幅较小。2003-2010年期间,我国房价持续大涨(除了2008年),很多人都习惯了年均两位数的涨幅。而发达国家的房价则非常温和,绝大部分年份涨幅都是一位数。

比如,2015年二季度相比2002年初,英国房价指数上涨110%,年均上涨8.1%;2015年二季度相比2000年初,日本东京都市圈房价指数下跌了16%;2015年二季度相比2000年初,美国房价指数上涨了72%,年均增幅只有4.7%,如果回顾百年,则美国房价涨幅仅跑赢通胀1个百点左右。

这样的房价涨幅,在中国人看来,实在没有什么竞争力。房地产市场步入成熟期后,房价涨由就会变小,这是行业规律。在新房开发热潮时期,市场需求旺盛,产品质量和小区环境不断提升,所以新房价格引领着房价快速上涨。而进入存量房时代之后,城市与社区成熟、没有大拆大建、缺少成片的新建小区,房价自然趋稳。另外,从需求端分析,欧美国家居民没有投资房产习惯,甚至连自住性购房需求也不算旺盛,很多国家的租房比例多在30-50%之间。

其三,租金收益率较高。我国房价涨幅总体高于发达国家,但租金收益率却低于后者。当前,我国大城市住宅租金收益率平均为2-3%,而欧美国家可达到4-5%,而日本东京甚至高达5-8%。商办类物业的租金收益率比住宅还要高一些。

中外存在这一差异的原因,可归结为两点:其一,租房需求有别。中国人能购房,则绝不租房,购房置业是种民族习惯。而发达国家租房观念流行,美国房屋自有率只有六成,欧洲大城市租房居民占四至五成。其二,假如租金基本平稳,则房价涨幅越大,租金收益率越低。我国房价涨幅大于欧美。

长期投资股票,有两块收益:分红与股价上涨。投资房产,则房租相当于股票分红,房价上涨则相当于股价上涨。如果购房自住,则可以虚拟一下房租。将房租收益率加上房价涨幅,则可算出总体的长期收益率。过去多年,我国房产收益率,总体超过欧美。

2011年以来,我国多数三四线城市收益率大降,但一线城市和部分二线城市仍然强劲。而过去两三年,国外只有个别城市,如旧金山、多伦多、悉尼、伦敦的住宅总收益率,接近中国一二线城市的水平,还都是华人集聚的城市。对此,有意在海外购房的中国人,不得不关注。

(据中国证券报)

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