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新财年第一讲:住房政策全解读 | 英国

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2017-04-18  

今天的专题是进入新财政年度的第一期。我们就利用这个机会为大家温习一下已经宣布多时,但是刚刚开始实施的对Mortgage Interest Relief限制。然后再次解读一下今年年初开始实施,同样对Buy to Let(BTL)房东影响巨大的按揭贷款Stress Test新政策。

首先,Mortgage Interest Relief政策虽然几天前才开始真正实施,但是却早在BTL如火如荼的2015年就发布了。

简单地来说,新政策对个人房东实施歧视性税收对待。如果房东的个人收入超过40%个税税率档就将不能把按揭利息全部作为支出抵扣被税收入。

随着时间的推进,这个政策实施的一些细节逐渐明确,我们也曾经不止一次为大家更新过最新消息,并且解释过可能造成的影响。比如我们原先没有估计到房租总收入会在扣除哪怕是缩水了的利息支出之前直接计入房东个人收入。这样的话几乎肯定会把很多房东直接推到40%甚至更高的税档,影响到一些社会福利等等的申报。

虽然海关税务总署(HMRC)在线self assessment的算法还无从而知。但是很多大机构都已经发布了比较明确的演算流程。我今天就借花献佛给大家看一下著名的mortgage broker John Charcol给出的算法。写得还是挺清楚的。要点就是:

1. 房租收入减去可抵扣支出(比如中介管理费,水电煤等等。由于和新政前没有变化。简单起见演算里忽略)全部计入房东个人收入,合并其它个人收入(比如工资)征税。

2. 无论房东实际边际税率多少,按揭贷款利息一律按照20%的税率抵扣。

3. 新政从2017/18到2020/21财政年度以每年25%的比例逐步施行。

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本期的第二个话题是我们以前也介绍过的从今年起,BTL按揭贷款的stress test要求提高到了5.5%和125%标准。也即是说银行要求房东的租金收入必须至少能够偿付按照5.5%计算的按揭贷款利息的1.25倍。实际上很多银行已经提高到了1.45倍的要求。这无疑大大增加了房东贷款的杠杆比例,从而影响了房东的收益率。

先在我给大家看一张图。这是某一家按揭机构给出的stress test要求:

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不知道大家有没有发现两个问题:

当按揭产品是五年期或者更长时间的话,没有5.5%最低利率的要求。而是可以采纳实际利率。

使用limited company构架贷款的话,银行要求的interest cover比例比个人房东要低。仅仅使用政府规定的125%下限。

总结一下,我们今天踩着时间点炒冷饭加了点新料。得出的结论是:

  • 个人房东从这几天开始从税收上很可能要收到损失,而用公司构架则不受影响。
  • 个人房东按揭贷款杠杆受到限制,而公司受到的限制比个人房东要小。

(英中时报)

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