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2017年西班牙房市报告:海外买家在西班牙投资买房的原因 | 海外

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2017-03-23  来源:居外原创

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西班牙的生活方式难以企及,既轻松随意,又安全,适合儿童居住。该地的气候可满足所有人的喜好,一年四季分明,冬天里北方白雪皑皑,南方则是亚热带气候区,西班牙最南部的安达卢西亚地中海沿岸地区冬天气温是欧洲大陆最好的。西班牙海滩和码头获得的蓝旗奖(符合欧共体有关标准、授予海滨游览胜地的奖项)数量比北半球其他任何国家都要多,共有679个。至于文化旅游顾客,西班牙共有45处被联合国教科文组织列为世界文化遗产的景点,数量之高列居全球第三位,仅次于意大利(51)和中国(47)。按地区划分,安达卢西亚的世界文化遗产景点最多,高达7处,到2018年可能是增加到8处,因科尔多瓦郊外麦地那阿沙哈拉宫已被提名为西班牙下一个候选遗产景点。

在西班牙享受良好的生活并不昂贵,根据欧盟统计局数据显示,这里食物和饮料价格低于欧盟平均水平,而且西班牙还享有世界第一流的美食。在过去十年西班牙餐厅5次被列为世界前50名餐厅首位,2016年,西班牙是唯一有三家餐馆位列世界前十名的国家。运动和户外运动爱好者也能在这里找到众多活动选项:高尔夫、网球、马术、滑雪、风帆冲浪板、山地自行车运动、攀岩、徒步旅行、钓鱼——选择之多不胜枚举。总结而言,西班牙生活质量是其他地区难以匹敌的,气候、美食和户外生活方式,西班牙人平均寿命是欧洲最高,同时是全球第二高,仅次于日本。

从投资的角度来看,我相信黄金地段的房价已经收复在2008年至2014年之间丢失的一半失地,那个时候即使是最好的地段,房价也平均下降40%。所以,在我看来,相对短期内仍有高达20%的资本增长潜力,直至房价重回之前的水平,从这一点来看,毫无疑问,房价将会继续上涨至新高。2016年租金收益率再一次表现强劲,黄金地段最优质且装修豪华的房产旺季入住率高达100%,考虑到2016年西班牙海外旅客数据突飞猛增,这不难理解。数据显示,2016年西班牙海外旅客人数飙升并首次突破7000万关口,在2016年年底前达到7530万人次,甚至超过了最乐观的预测,较2015年上涨10%。据西班牙旅游部数据显示,65%的西班牙游客选择入住酒店,另外35%却没有。显然,其中一部分人将会与家人和朋友住在一起,一部分人会拥有自己的房子,但很多人私下仍然对出租房非常感兴趣。按粗略的估算,如果旺季周内短期度假租赁房全部入住,总收益率在5%以上是可以实现的,全年的长期租赁总收益率也跟这差不多。

实现更高收益率的关键是关注长短期混合度假租赁,关注旺季短期度假租赁的同时,其他时候还要关注较长期的租赁,西班牙一些地区享受真正12个月的旺季,这在西班牙意味着进入最温和的气候和高尔夫球旺季。我不是指有一个或两个距离不到30分钟车程高尔夫球场的地区,我的意思是10月和次年6月之间能引来重量级高尔夫球手的地区,这里就是阳光海岸(Costa del Sol),也是高尔夫海岸(Costa del Golf),具体而言是在马贝拉(Marbella )和圣佩德罗(San Pedro)之间黄金地段。在这个地区是可以实现8%以上总收益率,其中约有5% 以上来源旺季周,另外3%以上是来源中淡季周,主要是短期需求,但是冬天也有最长三个月的需求。随着黄金地段高质租赁房产需求超过供应,收益率应上涨,即使房价上涨,因为租金价格也在增加,而且不用说,租户标准的要求包括免费无线网络、平面屏幕电视以及卫星电视、高质量的内部装饰和设备。

当我为要求可靠租金收入的客户工作时,我将目标锁定在特定区域,寻找某一种类型房产,拒绝考虑其他。若是地段不好,即是只是隔几公里,收入也可能会减半。在特定地区找到正确地段的同时,需要找到合适的地区,因为一些地区迫于强势酒店压力以及当地人的不满立法反对短期假期租赁。在城市中心尤其如此,比如巴塞罗那(Barcelona)和马德里(Madrid),一些地方的假期租赁超出了当地人的负荷。所以,如果租金收入是你购买计划的要求,你需要查看检查所处地段的自治区立法,因为各个地方有立法差异。

因此,随着价格继续上涨,对于购房出租的投资者和非居民业主而言,这里的房产都有优质的租金收益潜力,加上难以企及的生活质量,海外买家涌向西班牙的数量创历史记录有很多原因。但是如果想在不住的时候出租出去,这样房产不会长时间空置,并帮助弥补运营成本,在当地法院留下一串钥匙并祈祷不会有紧急事件发生的日子已经过去了,你需要作的就是准备好租赁。

 

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