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没有外国买家的西班牙房地产市场会怎样?

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2016-01-18  来源:居外原创

问:如果没有国际买家,西班牙的房地产市场会怎样?

答:规模大缩水。

外国买家聚集的西班牙地区市场

西班牙物业登记处发布的2015年第三季度统计数据证实,西班牙62%的房产交易发生在内地地中海沿岸地区和岛屿,准确的说是海外买家前往的地方。单看西班牙内陆,三个成交量最高的地区按顺序分别是安达卢西亚(Andalucia)丶瓦伦西亚(Valencia)和加泰罗尼亚(Cataluña),其中安达卢西亚月月占据首位。各地区的数据也进一步显示,海外买家在西班牙房地产市场扮演重要的主角。例如,外国买家占巴利阿里群岛(Balearics)房产交易的33%,加那利群岛(Canaries)也类似。在内陆,阿利坎特市(Alicante)的海外买家占比最高,为50%;马拉加省(Malaga)40%;在经济最活跃的黄金地段之一马贝拉(Marbella),60%的购房者来自别国。将居住和非居住外国人计为一组,海外市场占西班牙整体市场份额的17%。

海外买家在西班牙贷款买房

经历6年按揭贷款紧缩後,西班牙国内市场已经瘫痪,而大多数海外买家现金充足,国际市场并未受拖累。2015年初公证员统计显示,80%的外国购房者不贷款,我预期年底的数据相似。马贝拉2015年第三季度的统计数据表明,70%的购房款是现金。如果2015最终数字显示越来越多的外国人贷款买房,我相信那也更多地与全年利率下跌有关。就英国买家和持美元的买家来说,英镑兑欧元和美元兑欧元大幅走强,许多人将贷款视作一种财务选择而非必要。

即使海外买家确实需要贷款才能买房,他们的首付也高达40%或50%。虽然银行再一次非常热衷借钱给国际买家,但我的建议是,预算制定中,按揭成数(LTV)最好是60%,并做好保守估值和状态被详细审查的准备。的确,一些银行可能会提供70%按揭成数,但随後他们会给出非常低的估值。在实际情况中,他们提供的贷款不会超过房价的50%或60%。

2015年,我遇到过几次这样的情况,我认为房产已经卖出,但後来又挂牌,原因都是外国买家未能拿到抵押贷款。在一个案例中,我的客户们介入了,以低於原价20%的价格拿到了房子。

西班牙房地产成交量价走势

自2014年第一季度以来,主要海外目的地房产价格已经触底反弹;2015年则持续上升;预期年底地中海沿岸市场上涨约4%,马洛卡上涨7%。但我预计,在那些最好的地段,最终确认的全年数据甚至会更好。我还预计房价上涨压力将在2016年持续,因为国际买家上涨的需求将与黄金地段高质量库存短缺形成矛盾。

然而,在我看来,海外市场也有一部分和国内市场一样处境艰难。我指的是国际市场上依赖贷款的那部分买家,他们期望获得80%-100%贷款购买典型的2房2卫度假公寓,在市场繁荣时期这轻而易举就能实现,但现在不可能。在地中海海岸,这类房产占银行没收物业的绝大部分,说得好听些大部分都不太乐观。事实上,2015年绝大多数房产交易都发生在极少数的黄金地段,海外买家对地理位置较次和质量较差的房产可谓敬而远之。那些黄金地段之外的地区,供过於求仍是个大问题,所以不存在价格上涨的压力。

尽管如此,2015年,市场改善的三项指标——交易量丶抵押贷款获批数和价格,在西班牙房地产泡沫破裂後第一次均朝着正确的方向移动。它们并非总是在一条向上的直线上移动,更多的时候是波浪式变化,每月有上下起伏。至於价格,2015年初起,尽管许多地中海地区出现正增长,但一些地区房价持续下跌使得全国平均房价增长水平为负。但最後,西班牙国家统计局的统计数据显示,2015年第三季度,所有地区的登记房价环比均出现上涨,年增长率范围从拉里奥哈(La Rioja)最不起眼的0.8%横跨巴利阿里群岛(the Balearics)的8.4%——尽管一些地区,如加那利群岛(the Canaries)和巴伦西亚(Valencia),房价环比增长有所放缓。

正如预期的那样,随着银行贷款限制放宽,抵押贷款获批数增多促使交易量连续14个月上涨,我估计年末总成交量将同比增长26%,离40万套不远。但是,10月抵押贷款获批数和交易总额增长均有所放缓。不过,在没有获得全年数据时,不能判断这是个暂时现像还是个复苏正失去动力的迹像。交易量10月仅增长2.7%,9月则大增13.8%。评级机构惠誉在声称西班牙市场已经见底的同时也表示,该国经济复苏将是缓慢而不均衡的;专业金融服务机构毕马威(KMPG)则非常谨慎地看待市场复苏,主要考虑到人口萎缩和好几年的高失业率。

因此,只要考虑到低端的国际市场与低迷的国内市场,似乎就有理由说,统计表明,房地产市场确实在2015年触底;或也可以乐观地认为,2016年西班牙房地产市场虽然仍然脆弱,可能不会变得更好,但至少不太可能变得更糟。鉴於国际买家资金雄厚且现金充裕,海外市场需求将持续攀升,唯一可导致增长放缓的薄弱环节是优质库存短缺。

延伸阅读:猴年开运必备!2016西班牙房产投资特辑

 

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